세입자가 나갈 때, 집주인은 보증금을 언제까지 돌려줘야 하나

보증금은 유효하게 임대차가 종료된 뒤 주택을 인도받으면서 반환하는 것이 기본입니다. 계약서의 만료일, 실제 이사일, 법률상 종료일이 항상 같지는 않습니다. 새 세입자가 들어오는 날을 반환일로 임의로 정하기 전에 갱신과 해지 통지, 반환일에 관한 합의를 먼저 확인해야 합니다.

반환 날짜를 정하기 전에 확인할 세 가지

생활법령정보의 주택임대차 종료 안내는 민법 제536조에 따른 주택 반환과 보증금 반환의 동시이행 관계를 설명합니다. 임대인과 임차인 어느 한쪽이 무조건 먼저 이행해야 한다고 단정할 수 없습니다.

확인 항목	확인할 자료	날짜를 정할 때의 주의점
임대차가 끝났는지	계약서, 갱신 여부, 통지 도달 기록	만료일만 보고 종료를 단정하지 않습니다.
주택 인도 준비가 됐는지	이사 일정, 열쇠 인계·주택 상태 확인 계획	보증금 송금과 인계 순서를 함께 정합니다.
반환 금액을 합의했는지	보증금 입금 기록, 정산 항목별 근거	공제 항목과 다툼 없는 금액을 분리합니다.

이는 일정 조율용 체크리스트입니다. 표에 적힌 자료만으로 소송 결과나 정산액이 결정되는 것은 아닙니다.

만료·묵시적 갱신·중도 이사는 다릅니다

기간 만료에 따른 종료인지, 이미 갱신된 계약인지부터 확인하세요. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지 통지를 했다면 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 종료되는 것이 원칙입니다(주택임대차보호법 제6조의2). 통지를 보낸 날과 상대방이 받은 날을 구분해야 합니다. 위 공식 안내에서 통지와 종료 규정을 확인할 수 있습니다.

아직 계약 기간이 남아 있다면 이사한다는 말만으로 즉시 종료된다고 보기는 어렵습니다. 중도 해지의 근거 또는 당사자의 합의 내용을 확인하고, 합의한다면 종료일·인도일·반환일을 각각 적으세요.

반환일에 함께 남길 정산 기록

다음 항목을 한 문서에 정리하면 서로 다른 날짜나 금액을 기억하는 일을 줄일 수 있습니다.

• 계약 종료의 근거와 확인한 날짜
• 주택 인계 장소·시간과 열쇠 전달 방법
• 원래 보증금, 이미 반환한 금액, 남은 금액
• 공제하려는 항목별 금액·근거와 합의 여부
• 실제 송금 기록과 수령 확인

예를 들어 보증금 1억원에서 양측이 근거를 확인하고 공제에 합의한 금액이 20만원이라면 잔액은 9,980만원입니다. 이것은 계산 예시이며, 수리비 20만원이 적법하다는 판단이 아닙니다. 다툼이 있는 비용을 계산표만으로 확정하지 마세요.

종료됐는데 반환받지 못하고 이사해야 한다면

보증금을 받지 못한 상태에서 이사·전출하면 종전 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 임차권등기명령 공식 안내에 따르면 임대차 종료 후 미반환 시 신청할 수 있고, 임차권등기가 완료되면 기존 권리를 유지하면서 이사할 수 있습니다. 접수증을 받은 것과 등기부에 등기가 완료된 것은 구분해야 합니다.

반환 독촉, 분쟁조정, 지급명령·소송 등은 계약과 상대방의 다툼 여부에 따라 준비가 달라집니다. 계약서, 보증금 지급 자료, 해지 통지 기록과 정산 내역을 묶어 상담받는 것이 좋습니다. 경매 배당이나 공매 이의 절차의 기한을 일반 보증금 반환 기한으로 적용하지 마세요.

이 글은 일반적인 주택 임대차의 일정 확인을 돕는 안내입니다. 개별 계약의 유효한 종료일, 공제 가능 금액, 지연손해금 발생 여부는 사실관계에 따라 달라집니다. 확인일은 2026년 10월 3일이며, 기존 글의 단일 조문만으로 반환 시점을 설명하던 부분과 경매·공매 절차가 섞인 질문을 바로잡았습니다.

실제 일정표 작성 예시: 날짜를 섞지 않는 방법

아래는 실제 사건이 아니라 기록 방식을 보여 주는 가상 일정입니다. 달력의 날짜가 곧 법률상 확정된 기한이라는 뜻은 아닙니다. 통지 도달 여부, 갱신 상태, 합의 유무는 별도로 확인해야 합니다. 날짜를 적을 때는 2026-10-01처럼 연·월·일을 모두 쓰면 다른 해의 계약서나 오래된 메시지와 혼동하기 어렵습니다.

기록 칸	작성 예시	함께 보관할 자료
계약서에 적힌 만료일	2026-10-31	계약서 원본 또는 전체 사본
종료를 알린 날짜	2026-07-15	보낸 메시지나 우편 발송 기록
상대방 수신 확인	2026-07-16	답변, 수신 확인 또는 배달 자료
갱신 여부 검토	기존 조건 유지 여부 확인 중	갱신 계약서와 이후 대화
협의한 인도 시각	2026-10-31 오후 2시	양측 확인 메시지
협의한 송금 방법	인계 현장에서 계좌 확인 후 송금	수령 계좌 확인과 이체 내역

이 표의 7월 15일 발송과 7월 16일 수신은 다른 사건입니다. 계약서 만료일이 10월 31일이라고 해서 이 표만으로 갱신 거절 통지가 적법하게 이뤄졌다는 결론을 내릴 수는 없습니다. 먼저 사실을 적고, 그 다음 적용 규정을 확인하는 순서로 사용하세요. 상대방이 수신을 다투거나 대화 내용이 모호하다면 한쪽의 메모만을 확정 사실로 쓰지 않는 것이 좋습니다.

같은 일정표에 보증금 송금일을 적을 때는 ‘새 세입자 잔금 들어오면’ 같은 조건만 남기지 말고, 누가 어떤 상황에서 확인할 것인지도 적으세요. 상대방이 그런 일정에 동의했는지는 별도 기록입니다. 일정이 바뀌면 이전 기록을 덮어쓰지 말고 변경 일시와 합의 여부를 남겨 두면 원래 약속과 현재 제안을 구분할 수 있습니다.

금액 예시: 지급액·공제 주장·미합의를 구분하기

아래 금액은 정산표 작성 예시입니다. 어떤 비용이 실제로 공제 가능한지 판단하는 표가 아닙니다. 계약서와 비용 발생 원인, 양측의 합의를 확인하지 않고 수리비나 관리비를 자동 공제하면 안 됩니다. 특히 견적서가 있다는 사실과 임차인이 그 비용을 부담해야 한다는 결론은 구분해야 합니다.

항목	가상 금액	기록할 상태
처음 맡긴 보증금	100,000,000원	지급 자료로 확인
이미 받은 반환금	10,000,000원	입금 자료로 확인
아직 반환되지 않은 원금	90,000,000원	위 두 항목의 차액
양측이 합의한 정산액	200,000원	합의 내용과 근거 보관
합의한 정산액을 뺀 계산값	89,800,000원	계산 결과이며 법률 판단 아님
상대방이 추가 주장하는 수리비	300,000원	미합의 항목으로 별도 기록

이 예시에서는 1억원에서 먼저 받은 1천만원을 빼면 9천만원이 남고, 합의한 20만원을 빼면 8,980만원입니다. 추가 수리비 30만원까지 합의됐다고 잘못 적으면 8,950만원으로 계산돼 30만원 차이가 생깁니다. 숫자 자체보다 ‘확인됨’, ‘합의함’, ‘상대방 주장’, ‘검토 중’을 구분하는 것이 핵심입니다.

전액이 아니라 일부만 송금했다면 잔액을 0원으로 적지 마세요. 실제 입금액과 추가로 반환해야 한다고 보는 금액, 서로 다투는 금액을 각각 남기세요. 보증금의 일부를 돌려받았다는 기록을 전체 정산이 끝났다는 합의와 혼동하지 않아야 합니다. 합의서에 서명하기 전에는 문서가 실제 입금과 일치하는지, 남은 쟁점을 정확하게 표현하는지 확인할 필요가 있습니다.

확인 메시지를 준비할 때 적을 항목

상대방에게 보낼 문구는 자신의 실제 사실관계로 작성해야 합니다. 아래는 필요한 항목을 정리한 예시이며, 이 문구만 보냈다고 계약이 유효하게 종료되거나 상대방의 채무가 확정되는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인의 관점도 달라 그대로 복사하기보다는 사실 확인용으로 사용하세요.

1. 어느 주택의 어느 계약을 말하는지 주소와 계약일을 확인합니다.
2. 종료일로 생각하는 날짜와 그 근거를 구분해 적습니다.
3. 주택 인계가 가능한 날짜와 시간을 제안합니다.
4. 지급한 보증금, 이미 반환된 금액과 현재 잔액을 제시합니다.
5. 정산 항목 중 합의된 것과 확인이 필요한 것을 따로 적습니다.
6. 상대방에게 다른 계산이나 일정이 있으면 근거를 함께 회신해 달라고 요청합니다.

‘10월 31일 오후 2시에 주택 인계와 잔액 반환을 함께 진행할 수 있는지 확인 부탁드립니다. 제가 확인한 보증금과 반환 내역은 별첨과 같으며, 수리비 항목은 아직 합의되지 않았습니다.‘처럼 사실과 제안을 분리하면 현재 쟁점을 파악하기 쉽습니다. 이는 일정을 협의하는 문장 예시이지, 특정 계약에 맞춘 해지 통지나 법적 청구서가 아닙니다.

전화로 협의했더라도 이후 확인 문서를 남길 때는 ‘제가 이해한 내용’과 ‘상대방이 확인한 내용’을 구분하세요. 답변이 없는 것을 자동 합의로 기록하지 않습니다. 문서에 수신자가 확인하지 않은 비용이나 날짜를 합의 사항으로 넣으면 이후 사실 확인이 더 어려워질 수 있습니다.

상담 자료를 빠짐없이 묶는 방법

자료를 많이 모으는 것보다 어느 쟁점을 보여 주는지 정리하는 편이 도움이 됩니다. 계약서의 필요한 한 페이지나 메시지 한 줄만 잘라 두면 앞뒤 조건이 빠질 수 있으므로 전체 자료와 요약표를 함께 보관하세요. 공개 댓글에 계좌번호나 주민등록번호, 계약 상대방의 연락처를 올릴 필요는 없습니다.

확인할 쟁점	우선 정리할 자료	확인할 질문
계약 종료 여부	계약서 전체, 갱신 문서, 통지와 답변	어떤 근거로 어느 날 종료됐다고 보는가?
인도와 반환 일정	이사 계획, 인계 제안과 응답	두 의무의 이행 준비가 확인되는가?
실제 미반환 금액	보증금 지급·반환 내역, 정산표	입금과 계산이 일치하는가?
공제 항목의 다툼	상태 사진, 견적, 청구서, 합의 내용	발생 원인과 부담 주체를 확인했는가?
이사 전 권리 보존	등기부, 신청 자료, 처리 결과	신청 단계인가, 실제 등기 완료인가?

상담에서는 ‘보증금이 늦었다’는 한 문장보다 위 쟁점을 차례로 설명하세요. 이 자료만으로 지급명령이나 소송 중 어느 절차가 적합한지 자동 결정되는 것은 아닙니다. 상대방의 다툼, 송달 가능성, 계약 내용과 보유 증거를 함께 검토해야 합니다. 등기나 집행 단계가 이미 진행 중이면 해당 사건의 실제 문서와 안내된 기한부터 확인하세요.

기존 글의 경매 환가대금에서 단순히 보증금을 뺀 계산은 일반적인 반환 시점을 설명하지 못했습니다. 경매·공매의 우선순위와 배당, 잔액의 청구 가능성은 별도의 검토 대상입니다. 이 글의 정산표를 그 절차의 회수 예상액이나 확정 손실액으로 사용하지 마세요.

이사 준비 비용을 보증금 정산과 분리해서 관리하기

보증금을 돌려받지 못하면 새 주택의 잔금이나 이사 준비에 영향을 줄 수 있습니다. 그렇다고 새 주택의 계약금, 임시 숙박비, 이삿짐 보관료가 모두 기존 임대인에게 자동 청구 가능한 비용이라는 뜻은 아닙니다. 생활비 계획용 장부와 상대방에게 청구하려는 비용의 근거를 분리하세요. 아래는 비용이 발생할 수 있는 상황을 비교하는 가상 예시입니다. 업체 시세나 손해배상 인정액을 제시하는 표가 아닙니다.

준비 상황	가정한 비용 항목	예시 합계	별도로 확인할 것
일정대로 이사	이사 견적 600,000원	600,000원	예약 조건과 실제 계약 금액
짐을 이틀 보관	이사 600,000원 + 보관 1일 50,000원 × 2일	700,000원	보관 장소, 보험과 추가 운송 비용
임시 숙박 사흘	이사 600,000원 + 숙박 1일 80,000원 × 3일	840,000원	숙박 계약과 취소 조건

예시 2의 계산은 60만원에 5만원 두 번을 더한 70만원이고, 예시 3은 60만원에 8만원 세 번을 더한 84만원입니다. 이 차이는 현금 지출을 계획하기 위한 것이며, 어느 항목도 상대방의 법적 배상 책임을 전제하지 않습니다. 실제 계약에 없는 금액이나 지출하지 않은 비용을 발생 비용으로 기록해서는 안 됩니다.

새 집 계약의 잔금일과 기존 보증금 반환일이 어긋나면 일정 변경이 가능한지 먼저 해당 계약 상대방과 확인할 필요가 있습니다. 기존 임대차의 지연이 다른 계약을 자동으로 변경해 주지는 않으므로 각 계약의 당사자, 날짜와 합의 내용을 별도 장부에 적으세요. 대출을 검토하더라도 금리나 자격이 누구에게나 같다고 가정하지 말고, 실제 안내와 계약 조건을 확인해야 합니다. 이 글은 대출 상품을 추천하거나 자금 조달 가능성을 보장하지 않습니다.

서류 공유 전 마지막 확인

상담 자료를 전송할 때는 실제 상담 기관과 담당자를 확인하고 필요한 범위만 전달하세요. 공개 블로그 댓글에는 계약서 전체나 송금 화면을 첨부하지 않는 편이 좋습니다. 사실관계 설명에 필요하지 않은 주민등록번호 전체, 계좌번호 전체와 상대방의 연락처는 가릴 수 있습니다. 원본은 별도로 보관하고 가린 사본이 원본을 대체한다고 생각하지 마세요.

마지막으로 작성한 일정표와 정산표에서 다음 세 문장을 직접 확인해 보세요. ‘이 날짜는 계약서에 적힌 날짜인지, 상대방이 수신한 날짜인지, 합의된 날짜인지 구분돼 있다.’ ‘이 금액은 실제 지급 자료로 확인한 금액인지, 계산 결과인지, 미합의 주장인지 구분돼 있다.’ ‘임차권등기는 신청 접수와 완료 사실이 별도로 기록돼 있다.’ 어느 한 항목이 불명확하면 추정값으로 채우기보다 확인이 필요한 항목으로 남기는 것이 더 정확합니다.

인계 당일의 확인 순서

인계 당일에는 정산표의 숫자를 다시 읽고 실제 은행 거래 내역과 비교하세요. 송금 예정이라는 메시지, 이체 예약 화면, 실제 계좌 입금은 서로 다릅니다. 입금 확인을 누가 어떻게 할지 먼저 정하고, 일부 금액만 지급됐다면 지급액과 잔액을 구분해 기록합니다. 수령 계좌가 바뀌었다면 기존에 확인한 당사자에게 변경 내용을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

주택 상태를 함께 확인할 수 있다면 시간과 확인자를 남기고, 열쇠나 출입 수단의 인계 내역도 적으세요. 사진으로 남길 때는 특정 부분만 확대하기보다 위치를 식별할 수 있는 전체 사진과 상세 사진을 함께 보관하면 나중에 어떤 부분을 말했는지 확인하기 쉽습니다. 사진 촬영이 곧 손해 책임의 인정이나 비용 공제에 대한 동의라는 뜻은 아닙니다. 다투는 부분이 있다면 동의한 것처럼 정산표에 적지 마세요.

인계 후에는 사용한 일정표의 최종본, 실제 송금 내역, 양측 확인 내용과 남은 쟁점을 한 묶음으로 보관합니다. 아직 반환되지 않은 금액이 있다면 ‘완료’라는 제목의 파일 하나로 모든 자료를 묶기보다 지급된 부분과 미지급된 부분을 구분하는 것이 좋습니다. 이후 새로운 제안이 오더라도 원래 기록을 지우지 말고 날짜별로 덧붙이세요. 이렇게 정리한 자료는 사실관계 확인을 돕지만 법적 권리의 발생·소멸을 대신 판단해 주지는 않습니다.