전입신고를 오전에 하면 그날 바로 대항력이 생기나요?

생기지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 때의 '그 다음 날부터' 효력이 생긴다고 정합니다. 오전 9시에 신고해도 효력 시점은 다음 날 0시입니다. 9월 1일 오전 9시에 신고하면 효력은 9월 2일 0시이고, 그 사이 39시간 동안 임차인은 제3자에 대해 아무 권리도 주장하지 못합니다.

확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?

우선변제권이 생기지 않습니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정합니다. 확정일자 단독으로는 경매 배당에서 순위를 주장할 수 없습니다. 배당재원 3억원에 선순위 근저당 1억원이 있는 사안이라면, 순위가 있는 임차인은 2억원을 받지만 확정일자만 있는 임차인은 0원입니다.

잔금일과 전입신고일이 같은 날인데 그날 근저당이 설정되면 누가 앞서나요?

근저당이 앞섭니다. 근저당은 등기 접수 시각에 즉시 효력이 나지만 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 같은 날이면 임차인이 후순위가 됩니다. 9월 1일 잔금·전입신고에 9월 1일 근저당이면 대항력은 9월 2일 0시이므로 하루 차이로 밀립니다.

전입신고 후 잠깐 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 어떻게 되나요?

대항요건을 잃습니다. 제3조 제1항의 주민등록은 계속 유지되어야 하는 요건이고, 다시 전입하면 재전입 다음 날 0시부터 새 순위가 생깁니다. 그 사이 설정된 근저당이 앞섭니다. 9월 1일 전입으로 9월 2일 0시에 잡힌 순위도, 10월 1일 전출 뒤 10월 5일 재전입하면 10월 6일 0시로 새로 계산됩니다.

보증금을 못 받았는데 이사부터 가도 되나요?

이사하면 대항요건이 사라집니다. 다만 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고도 정하므로, 배당 단계에서는 인도가 필요합니다. 이사 전 임차권등기가 필요한 상황입니다. 등기 없이 먼저 나가면 보증금 2억원 전액이 순위 없는 일반채권으로 떨어집니다.

전입신고와 확정일자, 하루 차이가 만드는 결과

전입신고의 효력은 신고한 날이 아니라 그 다음 날 0시에 생기고, 확정일자의 효력은 받은 날 즉시 생깁니다. 이 하루의 시차 때문에 잔금일에 집주인이 대출을 받으면 근저당이 앞서고, 임차인은 경매에서 후순위로 밀립니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조 제1항입니다.

핵심 요약

대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때의 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항).
우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때 생기며, 둘 중 늦은 쪽 시점을 따릅니다(제3조의2 제2항).
전입신고를 오전 9시에 해도 효력은 다음 날 0시입니다. 같은 날 설정된 근저당보다 항상 뒤입니다.
확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 우선변제권 자체가 생기지 않습니다.
배당을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(제3조의2 제3항).

Close-up view of vibrant apartment facades with air conditioning units in a city setting.

왜 하루가 문제인가

법이 두 권리에 서로 다른 시계를 달아 두었기 때문입니다.

A view of urban New York City apartment buildings with balconies.

권리	근거 조문	효력 발생 시점
대항력	제3조 제1항	인도 + 주민등록을 마친 날의 다음 날 0시
우선변제권	제3조의2 제2항	대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때
근저당권	(등기 일반)	등기 접수 당일 즉시

제3조 제1항은 “임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”고 적고, 이어서 “이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 정합니다. 즉 전입신고를 한 시각이 몇 시든 그날은 계산에 들어가지 않습니다.

반대로 근저당권은 등기 접수 순간 효력이 납니다. 같은 날 두 사건이 벌어지면 임차인은 구조적으로 집니다.

날짜별로 누가 앞서나 — 전 구간 표

가정을 먼저 밝힙니다. 잔금 지급과 이사(인도)는 2026년 9월 1일에 마쳤고, 임대인은 같은 날 근저당을 설정한다고 봅니다. 전입신고일만 바꿔 가며 순위를 계산합니다.

Contemporary apartment building featuring multiple balconies, ideal for urban living environments.

계산식은 하나입니다. 대항력 발생 = 전입신고일 + 1일, 시각은 0시. 근저당 효력 = 설정일 당일.

전입신고일	대항력 발생(제3조①)	근저당 설정일	순위
8월 28일	8월 29일 0시	9월 1일	임차인 우선
8월 29일	8월 30일 0시	9월 1일	임차인 우선
8월 30일	8월 31일 0시	9월 1일	임차인 우선
8월 31일	9월 1일 0시	9월 1일	임차인 우선(0시가 접수보다 앞섬)
9월 1일	9월 2일 0시	9월 1일	근저당 우선
9월 2일	9월 3일 0시	9월 1일	근저당 우선
9월 3일	9월 4일 0시	9월 1일	근저당 우선
9월 5일	9월 6일 0시	9월 1일	근저당 우선
9월 10일	9월 11일 0시	9월 1일	근저당 우선

경계는 8월 31일과 9월 1일 사이에 있습니다. 잔금일 전날까지 전입신고를 마치면 대항력이 잔금일 0시에 생겨 그날 접수되는 근저당보다 앞섭니다. 다만 인도(점유)를 아직 받지 않은 상태에서 전입신고만 먼저 하는 것은 실무상 임대인 동의가 필요하고, 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 함께 요구하므로 두 요건이 모두 채워진 날을 기준으로 다시 세어야 합니다. 인도가 9월 1일이라면 요건 충족일은 9월 1일이고 대항력은 9월 2일 0시입니다.

즉 현실적으로 잔금일 당일 이사하는 임차인은 하루를 절대 이길 수 없습니다. 그래서 계약서에 “잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다”는 특약을 넣는 방식이 쓰입니다.

근저당 설정일을 함께 움직여 본 교차표

앞의 표는 근저당일을 9월 1일로 고정한 것입니다. 실제로는 임대인이 언제 대출을 받을지 알 수 없으므로, 두 날짜를 모두 축으로 놓고 봅니다. 판정 규칙은 그대로입니다. 대항력일(= 전입신고일 + 1일, 0시)이 근저당 접수일보다 빠르거나 같은 날이면 임차인 우선, 늦으면 근저당 우선입니다. 같은 날이면 0시가 업무시간 접수보다 앞서므로 임차인이 이깁니다.

전입신고일 → / 근저당일 ↓	8월 29일	8월 31일	9월 1일	9월 3일
8월 30일	임차인(8/30 0시)	근저당	근저당	근저당
9월 1일	임차인(8/30 0시)	임차인(9/1 0시)	근저당(9/2 0시)	근저당
9월 4일	임차인	임차인	임차인(9/2 0시)	임차인(9/4 0시)
9월 10일	임차인	임차인	임차인	임차인

표의 대각선을 따라가면 규칙이 보입니다. 임차인이 이기려면 근저당 접수일이 자기 전입신고일보다 최소 이틀 뒤여야 합니다. 전입신고일과 근저당일이 같거나 근저당이 하루 뒤인 칸은 전부 근저당 우선입니다. 9월 1일 전입신고 줄에서 9월 1일 근저당은 임차인이 지고, 9월 4일 근저당은 임차인이 이기는데, 그 사이 9월 2일이 분기점입니다.

늦은 날수를 돈으로 환산하기 전에

전입신고를 하루 늦출 때마다 대항력 발생일도 하루씩 통째로 밀립니다. 이자처럼 조금씩 손해가 쌓이는 구조가 아니라, 그 기간에 근저당이 하나라도 붙으면 순위가 통째로 뒤집히는 계단식 구조입니다.

전입신고 지연	대항력 발생일(인도 9/1 기준)	무방비 기간
당일(9월 1일)	9월 2일 0시	1일
1일 지연(9월 2일)	9월 3일 0시	2일
2일 지연(9월 3일)	9월 4일 0시	3일
4일 지연(9월 5일)	9월 6일 0시	5일
9일 지연(9월 10일)	9월 11일 0시	10일

무방비 기간 = (대항력 발생일 − 인도일)로 계산합니다. 당일 신고해도 1일은 남습니다. 이 1일은 제3조 제1항이 만든 것이라 없앨 수 없고, 그 위에 얹히는 날수만 임차인이 줄일 수 있습니다.

전입신고 × 확정일자 교차표 — 무엇이 생기고 무엇이 안 생기나

가정: 인도는 2026년 9월 1일에 마쳤습니다. 두 축을 교차시킵니다.

확정일자 \ 전입신고	전입신고 없음	9월 1일	9월 5일
확정일자 없음	대항력 ✕, 우선변제권 ✕	대항력 9/2 0시, 우선변제권 ✕	대항력 9/6 0시, 우선변제권 ✕
9월 1일	대항력 ✕, 우선변제권 ✕	대항력 9/2 0시, 우선변제권 9/2 0시	대항력 9/6 0시, 우선변제권 9/6 0시
9월 5일	대항력 ✕, 우선변제권 ✕	대항력 9/2 0시, 우선변제권 9/5	대항력 9/6 0시, 우선변제권 9/6 0시
9월 10일	대항력 ✕, 우선변제권 ✕	대항력 9/2 0시, 우선변제권 9/10	대항력 9/6 0시, 우선변제권 9/10

읽는 법은 이렇습니다.

왼쪽 열 전체가 ✕입니다. 제3조의2 제2항이 우선변제권을 “제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인”에게만 주기 때문입니다. 확정일자를 아무리 일찍 받아도 전입신고가 없으면 배당 순위가 없습니다.
대각선 아래(확정일자가 늦은 칸)에서는 우선변제권 날짜가 확정일자 날짜로 밀립니다. 둘 중 늦은 쪽이 기준이기 때문입니다.
대각선 위(확정일자가 빠른 칸)에서는 우선변제권이 대항력과 같은 날 0시에 생깁니다. 미리 받아 둔 확정일자는 손해가 없습니다.

결론은 하나입니다. 확정일자는 계약 직후 아무 때나 미리, 전입신고는 인도 당일에 즉시.

한 줄씩 따라가는 계산 과정

교차표 가운데 가장 헷갈리는 칸(전입신고 9월 1일 · 확정일자 9월 10일)을 한 줄씩 풀어 씁니다.

인도일 = 9월 1일, 전입신고일 = 9월 1일 → 대항요건 충족일 = 9월 1일.
대항력 발생 = 9월 1일 + 1일 = 9월 2일 0시(제3조 제1항).
확정일자 = 9월 10일, 효력은 당일 즉시.
우선변제권 = max(9월 2일 0시, 9월 10일) = 9월 10일(제3조의2 제2항의 “대항요건과 확정일자를 갖춘”).
9월 5일에 근저당이 접수되었다면 → 대항력(9/2)은 근저당(9/5)보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수는 있고, 우선변제권(9/10)은 근저당(9/5)보다 뒤이므로 배당에서는 근저당 다음입니다.

같은 사안에서 확정일자를 계약 직후인 8월 20일에 받아 두었다면 4번 줄이 max(9월 2일 0시, 8월 20일) = 9월 2일 0시로 바뀝니다. 그러면 5번 줄에서 근저당(9/5)보다 앞서 배당을 받습니다. 확정일자를 21일 앞당겨 받아 둔 것만으로 배당 순위가 뒤집히는 자리입니다. 종이 한 장 미리 받는 데 드는 비용과 비교하면 계산이 끝납니다.

하루가 돈으로 얼마인가 — 역산표

가정: 경매 낙찰가에서 집행비용을 뺀 배당 재원이 남고, 선순위 근저당 채권최고액이 먼저 빠집니다. 보증금 2억원 임차인이 근저당에 하루 차이로 밀렸을 때 회수액을 계산합니다.

계산식: 임차인 배당액 = max(0, 배당재원 − 선순위 근저당액), 상한은 보증금 2억원.

배당재원	선순위 근저당	임차인이 받는 금액	못 받는 금액
3억원	1억원	2억원	0원
3억원	1억 5,000만원	1억 5,000만원	5,000만원
3억원	2억원	1억원	1억원
2억 5,000만원	1억원	1억 5,000만원	5,000만원
2억 5,000만원	2억원	5,000만원	1억 5,000만원
2억원	1억원	1억원	1억원
2억원	2억원	0원	2억원
1억 5,000만원	1억 5,000만원	0원	2억원

역산하면 이렇습니다. 보증금 2억원을 전액 받으려면 배당재원이 (선순위 근저당액 + 2억원) 이상이어야 합니다. 선순위가 1억 5,000만원이면 3억 5,000만원, 2억원이면 4억원이 필요합니다.

반대로 순위가 앞섰다면 같은 표의 결과가 뒤집힙니다. 배당재원 2억원, 근저당 2억원인 줄에서 임차인이 선순위면 2억원을 전부 받고 근저당권자가 0원을 받습니다. 하루 차이의 값이 이 표에서는 2억원입니다.

같은 식을 배당재원 전 구간에 적용하면

선순위 근저당을 1억 5,000만원으로 고정하고 배당재원만 5,000만원씩 올려 가며 같은 식을 반복합니다. 계산식은 앞과 동일한 max(0, 배당재원 − 1억 5,000만원), 상한 2억원입니다.

배당재원	계산	임차인 배당액	회수율
1억원	1억 − 1억 5,000만 = 음수	0원	0%
1억 5,000만원	1억 5,000만 − 1억 5,000만	0원	0%
2억원	2억 − 1억 5,000만	5,000만원	25%
2억 5,000만원	2억 5,000만 − 1억 5,000만	1억원	50%
3억원	3억 − 1억 5,000만	1억 5,000만원	75%
3억 5,000만원	3억 5,000만 − 1억 5,000만	2억원	100%
4억원	상한 적용	2억원	100%

회수율은 (배당액 ÷ 2억원)입니다. 배당재원이 1억 5,000만원을 넘기 전까지는 회수율이 0%로 고정되고, 그 위로는 5,000만원 늘 때마다 25%p씩 올라가다가 3억 5,000만원에서 100%로 멈춥니다. 선순위 근저당액이 곧 임차인의 출발선이라는 뜻입니다.

순위가 뒤집혔을 때 하루의 값

같은 사안에서 임차인이 선순위였다면 임차인이 먼저 2억원 한도로 가져가고 근저당권자가 나머지를 받습니다. 두 경우의 차이가 곧 하루 차이의 값입니다.

배당재원 (선순위 근저당 1억 5,000만원)	임차인이 후순위일 때	임차인이 선순위일 때	하루 차이의 값
1억원	0원	1억원	1억원
1억 5,000만원	0원	1억 5,000만원	1억 5,000만원
2억원	5,000만원	2억원	1억 5,000만원
2억 5,000만원	1억원	2억원	1억원
3억원	1억 5,000만원	2억원	5,000만원
3억 5,000만원	2억원	2억원	0원

마지막 줄이 중요합니다. 배당재원이 (근저당 1억 5,000만원 + 보증금 2억원) = 3억 5,000만원 이상이면 순위가 어느 쪽이든 임차인은 2억원을 다 받습니다. 하루 차이가 0원이 되는 지점입니다. 반대로 재원이 부족할수록 하루의 값이 커지고, 이 표에서는 배당재원 1억 5,000만원~2억원 구간에서 최대 1억 5,000만원까지 벌어집니다. 집값이 떨어질수록 하루가 비싸진다는 뜻이라, 시세가 불안한 시기일수록 잔금일 절차를 정확히 밟아야 합니다.

다만 소액임차인 최우선변제 금액과 그 적용 기준은 시행령에서 정하는데, 2026년 기준 금액을 오늘 확인하지 못했습니다. 이 글에서는 그 계산을 하지 않았습니다. 위 표는 최우선변제를 빼고 순위 배당만 본 값입니다.

실제로 밟아야 하는 순서

계약 직후 — 계약서 원본을 들고 확정일자를 받습니다. 인도 전이라도 받아 둘 수 있고, 미리 받아도 우선변제권 시점은 대항요건이 갖춰진 날로 정해집니다(위 교차표 대각선 위).
잔금일(인도일) 당일 — 이사와 동시에 전입신고를 합니다. 이날을 넘기면 넘긴 날수만큼 대항력이 통째로 밀립니다.
다음 날 — 등기부를 다시 열람합니다. 잔금일에 근저당이 새로 붙었는지 확인하는 절차입니다.
계약기간 내내 — 주민등록을 유지하고 점유를 유지합니다. 제3조 제1항의 요건은 한 번 갖추면 끝나는 것이 아니라 계속 유지해야 하는 상태입니다.
보증금을 못 받은 채 이사해야 할 때 — 제3조의2 제8항 제2호가 임차권등기 말소를 우선변제권 상실 사유로 적고 있는 데서 보듯, 임차권등기가 대항요건을 대신하는 장치로 설계되어 있습니다. 이사 전에 절차를 밟아야 합니다.

공식 창구는 다음과 같습니다.

용도	창구
조문 원문 확인	국가법령정보센터 제3조 · 제3조의2

흔한 오해 두 가지

“확정일자를 먼저 받으면 그날부터 순위가 잡힌다” — 아닙니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 둘 다 요구합니다. 9월 1일에 확정일자를 받고 9월 5일에 전입신고를 했다면 우선변제권은 9월 6일 0시에 생깁니다. 앞당겨지는 것이 아니라 늦은 쪽에 맞춰집니다. 위 교차표의 3행 3열이 그 자리입니다.

“보증금을 못 받았으니 버티고 있으면 배당은 나중에 받으면 된다” — 절반만 맞습니다. 제3조의2 제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 정합니다. 점유는 순위를 지키는 수단이지만, 실제 배당을 수령하는 단계에서는 인도가 조건입니다. 제3조의2 제6항은 동시이행 구조를 전제로 이의신청 절차를 두고 있습니다.

숫자로 반박하는 오해 두 가지 더

“전입신고를 며칠 늦게 해도 어차피 며칠 차이 아니냐” — 며칠 차이가 아니라 전액 차이가 됩니다. 인도 9월 1일, 근저당 9월 3일인 사안에서 9월 1일에 신고하면 대항력은 9월 2일 0시로 근저당보다 앞서고, 9월 3일에 신고하면 9월 4일 0시로 근저당보다 뒤집니다. 이틀 늦춘 대가가 위 표의 배당재원 2억원 줄에서 5,000만원과 2억원의 차이, 즉 1억 5,000만원입니다. 지연 일수와 손해액이 비례하지 않는다는 것이 핵심입니다.

“근저당이 조금 잡혀 있는 집이라도 보증금이 적으면 안전하다” — 금액이 아니라 (배당재원 − 선순위)의 결과가 결정합니다. 선순위 근저당 1억 5,000만원인 집에서 배당재원이 1억 5,000만원까지 떨어지면 임차인 배당액은 max(0, 1억 5,000만 − 1억 5,000만) = 0원입니다. 보증금이 2억원이든 그보다 적든 후순위인 이상 받을 재원 자체가 없습니다. 회수율 표에서 배당재원 1억 5,000만원 이하 구간이 전부 0%인 이유입니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

법인 임차의 경우 — 제3조 제2항(전세임대 지원 법인)과 제3항(중소기업 법인)은 별도 규정입니다. 특히 제3항은 직원이 바뀌면 “새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터” 효력이 생긴다고 정하므로, 직원 교체 시점에 순위가 새로 시작됩니다.
금융기관이 채권을 양수한 경우 — 제3조의2 제7항 각 호의 은행·보증공사 등이 보증금반환채권을 양수하면 양수 금액 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 이때 임차인이 대항요건을 잃으면 제8항 제1호에 따라 그 금융기관도 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.
소액임차인 최우선변제 — 별도 규정으로 순위와 무관한 보호가 있으나, 2026년 기준 금액과 보증금 한도를 오늘 확인하지 못해 이 글에 반영하지 않았습니다.
주민등록 표기 오류 — 동·호수가 실제와 다르게 기재된 경우 등은 판례에 따라 결론이 갈리는 영역이고, 이 글의 조문만으로는 답이 나오지 않습니다.
경매가 아닌 매매로 넘어간 경우 — 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인 지위를 승계하므로 배당이 아니라 새 소유자에게 보증금을 청구하는 구조가 됩니다.
가족만 전입하고 임차인 본인은 주소를 옮기지 않은 경우 — 위 날짜 계산은 임차인의 주민등록을 전제로 만든 것입니다. 세대 구성이 갈라진 사안은 요건 충족일 자체가 다투어지므로 표의 “전입신고일” 칸에 무엇을 넣을지부터 정해지지 않습니다.
계약 갱신이나 보증금 증액이 있었던 경우 — 위 역산표는 보증금 2억원이 처음부터 끝까지 하나의 금액인 것을 전제로 계산했습니다. 증액분에 대해 새 확정일자를 받았다면 기존 금액과 증액분의 순위 시점이 갈라지므로, 하나의 줄로 계산할 수 없습니다.
집행비용·조세 등 다른 선순위 채권이 있는 경우 — 배당재원은 이미 집행비용을 뺀 금액으로 잡았지만, 당해세처럼 순위 판단이 따로 필요한 채권이 끼면 “배당재원 − 근저당”이라는 두 항짜리 식이 성립하지 않습니다. 그때는 항을 더 넣어 다시 계산해야 합니다.

마무리

정리하면 임차인이 통제할 수 있는 변수는 두 개뿐입니다. 확정일자를 언제 받느냐와 전입신고를 언제 하느냐입니다. 확정일자는 계약 직후로 앞당길 수 있어 비용이 사실상 0이고, 전입신고는 인도 당일이 최선이며 그보다 앞당기는 것은 제3조 제1항의 인도 요건 때문에 대개 불가능합니다.

그래서 남는 위험은 잔금일부터 다음 날 0시까지의 하루이고, 이 하루는 법이 만든 것이라 개인이 없앨 수 없습니다. 없앨 수 없다면 계약서로 막는 수밖에 없습니다. 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않겠다는 특약, 잔금일 당일과 다음 날의 등기부 재열람, 이 두 가지가 위 표들이 가리키는 실무 결론입니다. 위 계산은 모두 제3조와 제3조의2의 문언만으로 도출한 것이므로, 본인 사안의 날짜를 표의 규칙에 그대로 대입해 보시면 됩니다.