신규 계약과 갱신요구권 계약, 차임 증액 5% 상한이 다르게 적용되나

신규 계약과 갱신요구권 계약은 5% 상한이 서로 다르게 작동합니다. 갱신요구권으로 재계약하면 차임·보증금을 제7조의 범위, 즉 기존 금액의 20분의 1(5%) 이내에서만 올릴 수 있습니다. 새로 맺는 계약의 최초 금액을 5%로 묶는 문구는 오늘 확인한 두 조문에 없습니다.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.

핵심 요약

• 갱신요구권으로 갱신되는 계약은 “차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”(제6조의3 제3항)고 되어 있어 5%가 상한입니다.
• 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다고 정하며, 보증금 3억원이면 증액 한도는 1,500만원입니다.
• 계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다(제7조 제1항).
• 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 5% 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있어 지역에 따라 더 낮을 수 있습니다.
• 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고 갱신되는 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항).

신규 계약과 갱신요구권 계약은 무엇이 다른가요?

차이는 5% 상한이 걸리는 지점입니다. 제7조는 “약정한 차임이나 보증금”이 적절하지 않게 되었을 때 장래에 대하여 증감을 청구하는 제도입니다. 이미 정해진 금액을 전제로 하므로, 계약을 처음 맺을 때 임대인과 임차인이 정하는 금액은 이 조문의 증액청구에 해당하지 않습니다.

갱신요구권 계약은 다릅니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”고 정합니다. 그래서 갱신 계약의 증액에는 제7조 제2항의 20분의 1이 상한으로 따라붙습니다.

상황	근거 조문	5% 상한 적용 여부
새 집에 처음 계약	제7조는 약정 금액의 증액청구 규정	최초 금액에 대한 상한 문구는 제공된 조문에 없음
계약 중 증액청구	제7조 제1항·제2항	20분의 1 이내, 1년 이내 불가
갱신요구권으로 갱신	제6조의3 제3항	제7조 범위 이내(5%)

신규 계약의 금액을 협상할 때는 시장 사정이 반영되므로, 지난 계약보다 크게 오른 금액이 제시될 수 있습니다. 이때 5%를 근거로 거부할 수 있다고 단정할 근거는 제공된 조문에 없습니다. 갱신요구권이 있는 임차인에게 5% 상한이 방패가 되는 것입니다.

두 계약을 숫자로 나란히 놓으면 차이가 더 분명합니다. 기존 보증금이 2억원인 집을 가정합니다.

구분	새 금액	기존 대비 증가액	5% 한도(1,000만원) 대비
갱신요구권 계약, 합의 최대	2억 1,000만원	1,000만원	한도와 같음
갱신요구권 계약, 동결	2억원	0원	한도 이내
갱신요구권 계약, 1,500만원 인상 요구	2억 1,500만원	1,500만원	500만원 초과
신규 계약, 2억 3,000만원 제시	2억 3,000만원	3,000만원	제공된 조문에 비교 기준 없음

내 보증금은 5%로 얼마까지 올라가나요?

계산은 단순합니다. 기존 보증금에 20분의 1을 곱한 값이 증액 한도이고, 기존 금액에 더하면 최대 인상 후 금액입니다. 아래는 보증금 5천만원부터 10억원까지의 전 구간 표입니다. 가정은 조례로 달리 정한 바가 없어 본문의 20분의 1이 그대로 적용된다는 것입니다.

기존 보증금	증액 한도(×1/20)	인상 후 최대 금액
5,000만원	250만원	5,250만원
1억원	500만원	1억 500만원
1억 5,000만원	750만원	1억 5,750만원
2억원	1,000만원	2억 1,000만원
2억 5,000만원	1,250만원	2억 6,250만원
3억원	1,500만원	3억 1,500만원
4억원	2,000만원	4억 2,000만원
5억원	2,500만원	5억 2,500만원
6억원	3,000만원	6억 3,000만원
7억원	3,500만원	7억 3,500만원
8억원	4,000만원	8억 4,000만원
10억원	5,000만원	10억 5,000만원

계산 예시로 보증금 2억원이라면 2억 × 1/20 = 1,000만원이고, 2억 + 1,000만 = 2억 1,000만원입니다.

계산 과정을 한 줄씩 풀면 다음과 같습니다. 보증금 3억원의 경우입니다.

1. 기존 보증금 3억원을 20으로 나눕니다. 3억 ÷ 20 = 1,500만원입니다.
2. 이 값이 증액 한도입니다. 5% 곱셈(3억 × 0.05)을 해도 1,500만원으로 같습니다.
3. 기존 금액에 한도를 더합니다. 3억 + 1,500만 = 3억 1,500만원이 인상 후 최대 금액입니다.
4. 임대인이 3억 1,000만원을 제시했다면 증가분 1,000만원은 한도 1,500만원 이내이므로 상한 안입니다.
5. 임대인이 3억 2,000만원을 제시했다면 증가분 2,000만원이 한도보다 500만원 많아 상한을 넘습니다.

보증금 7억원은 7억 ÷ 20 = 3,500만원, 7억 + 3,500만 = 7억 3,500만원입니다. 표의 모든 행이 이 두 줄 계산으로 나옵니다.

월세는 5%로 얼마까지 올라가나요?

월세도 같은 방식입니다. 제7조 제2항이 차임과 보증금을 나란히 적고 있어 월세는 월세의 20분의 1을 기준으로 읽습니다.

기존 월세	증액 한도(×1/20)	인상 후 최대 월세
30만원	1만 5천원	31만 5천원
40만원	2만원	42만원
50만원	2만 5천원	52만 5천원
60만원	3만원	63만원
70만원	3만 5천원	73만 5천원
80만원	4만원	84만원
90만원	4만 5천원	94만 5천원
100만원	5만원	105만원
120만원	6만원	126만원
150만원	7만 5천원	157만 5천원
200만원	10만원	210만원

이 계산은 보증금과 월세를 각각 따로 본 것입니다. 보증금을 월 단위로 환산해 합산하는 방식은 제공된 두 조문에 없습니다. 환산 비율은 별도 조문(제7조의2)이 정하는데 오늘 수집하지 못해, 그 계산은 하지 않았습니다.

월세 인상의 연간 부담도 같은 숫자로 계산할 수 있습니다. 월세 증가분에 12를 곱하면 1년 동안 더 내는 금액입니다.

기존 월세	월 증액 한도	연간 추가 부담(한도×12)
30만원	1만 5천원	18만원
50만원	2만 5천원	30만원
80만원	4만원	48만원
100만원	5만원	60만원
150만원	7만 5천원	90만원
200만원	10만원	120만원

월세 80만원을 예로 들면 80만 ÷ 20 = 4만원, 4만 × 12 = 48만원입니다. 갱신 존속기간 2년 동안 최대 인상액이 그대로 유지된다고 가정하면 총 96만원이 늘어납니다(48만 × 2).

조례로 상한이 낮아지면 얼마나 달라지나요?

제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 “본문의 범위에서” 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 합니다. 5%보다 높게는 못 정하고 낮게만 정할 수 있다는 뜻입니다. 특정 지역에 조례가 있는지, 있다면 몇 %인지는 오늘 확인하지 못했습니다. 아래는 비율이 낮아질 때의 차이를 보여 주는 가정 계산입니다.

기존 보증금	5%일 때	4%일 때	3%일 때	2%일 때	1%일 때
1억원	500만원	400만원	300만원	200만원	100만원
2억원	1,000만원	800만원	600만원	400만원	200만원
3억원	1,500만원	1,200만원	900만원	600만원	300만원
5억원	2,500만원	2,000만원	1,500만원	1,000만원	500만원

보증금 3억원에서 상한이 5%가 아니라 3%라면 증액 한도는 3억 × 0.03 = 900만원이고, 차이는 600만원입니다. 내가 사는 시·도의 조례는 국가법령정보센터의 자치법규에서 확인하십시오.

보증금과 월세 두 조건을 축으로 놓고, 비율이 5%일 때와 3%일 때 한도가 어떻게 갈리는지 교차해 보면 다음과 같습니다. 보증금과 월세는 각각 따로 계산한 값입니다.

기존 보증금 \ 기존 월세	월세 50만원 (5%/3%)	월세 100만원 (5%/3%)
1억원	보증금 500만/300만, 월세 2만 5천/1만 5천원	보증금 500만/300만, 월세 5만/3만원
3억원	보증금 1,500만/900만, 월세 2만 5천/1만 5천원	보증금 1,500만/900만, 월세 5만/3만원
5억원	보증금 2,500만/1,500만, 월세 2만 5천/1만 5천원	보증금 2,500만/1,500만, 월세 5만/3만원

월세 50만원의 3%는 50만 × 0.03 = 1만 5천원, 월세 100만원의 3%는 100만 × 0.03 = 3만원입니다. 보증금 액수가 달라져도 월세 한도는 변하지 않는 점이 보입니다. 두 항목을 각각 자기 금액으로 계산하기 때문입니다.

요구받은 인상액이 상한 안인지 어떻게 거꾸로 확인하나요?

임대인이 인상액을 먼저 제시하면 “이 금액이 5% 안이려면 기존 금액이 얼마여야 하나”를 거꾸로 계산하면 됩니다. 인상액에 20을 곱한 값이 기존 금액의 최소 기준입니다. 내 기존 금액이 그보다 작으면 5%를 넘는 요구입니다.

요구받은 인상액	5% 안이려면 기존 금액이 최소	계산
보증금 +250만원	5,000만원	250만 × 20
보증금 +500만원	1억원	500만 × 20
보증금 +1,000만원	2억원	1,000만 × 20
보증금 +1,500만원	3억원	1,500만 × 20
보증금 +2,000만원	4억원	2,000만 × 20
보증금 +3,000만원	6억원	3,000만 × 20
월세 +3만원	60만원	3만 × 20
월세 +5만원	100만원	5만 × 20
월세 +10만원	200만원	10만 × 20

예를 들어 보증금 2억 5천만원에서 2,000만원 인상을 요구받았다면, 2,000만 × 20 = 4억원이 필요한데 실제 기존 보증금은 그보다 작아 20분의 1(1,250만원)을 넘습니다. 조례로 낮은 비율이 정해져 있다면 기준은 더 엄격해집니다.

요구 금액이 한도를 얼마나 넘는지도 한 줄로 계산됩니다. 요구 인상액에서 한도를 빼면 초과분입니다.

기존 보증금	한도	요구 인상액	초과분
1억원	500만원	800만원	300만원
2억원	1,000만원	1,500만원	500만원
3억원	1,500만원	2,500만원	1,000만원
4억원	2,000만원	3,000만원	1,000만원

3억원에 2,500만원 인상을 요구받았다면 한도 3억 ÷ 20 = 1,500만원이므로 2,500만 − 1,500만 = 1,000만원이 초과분입니다.

기한은 언제까지이고 넘기면 무엇을 잃나요?

기한은 세 가지로 갈립니다.

대상	기한·기간	근거
증액청구 간격	계약 또는 직전 증액 후 1년 이내 불가	제7조 제1항
갱신 후 존속기간	2년	제6조의3 제2항
갱신요구권 행사 횟수	1회	제6조의3 제2항

갱신요구는 제6조의3 제1항이 “제6조제1항 전단의 기간 이내”에 해야 한다고 정합니다. 그 기간의 구체적인 날짜 수는 제6조 본문에 있으며 오늘 수집한 조문에 포함되지 않아 확인하지 못했습니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 쓰지 못할 위험이 있으니, 계약서의 만료일을 기준으로 국가법령정보센터에서 제6조를 직접 확인하십시오.

1년 간격 규칙은 예를 들어 다음과 같이 적용됩니다.

사건	날짜 예시	다음 증액청구가 가능한 시점
계약 체결	2026년 10월 2일	2027년 10월 2일 이후
계약 중 증액 합의	2027년 10월 2일	2028년 10월 2일 이후

갱신 계약에서 증액하더라도 갱신 시점이 “계약 또는 증액이 있은 후”의 기산점이 되는지는 사실관계와 해석에 따라 달라질 수 있어, 조문만으로 단정하지 않습니다.

갱신 2년 동안 증액이 누적되는 모습을 보증금 2억원 기준으로 그려 보면 다음과 같습니다. 1년 이내 청구 금지와 20분의 1 한도를 함께 적용한 가정입니다.

시점	행위	증액 한도	인상 후 금액
갱신 직전	기존 보증금	-	2억원
갱신 시	한도까지 증액 합의	2억 ÷ 20 = 1,000만원	2억 1,000만원
합의 후 1년 이내	추가 증액청구	불가	2억 1,000만원
합의 1년 경과 후	추가 증액청구	2억 1,000만 ÷ 20 = 1,050만원	2억 2,050만원

이 표의 마지막 줄은 직전 증액 후 1년이 지난 시점에서, 새 약정 금액 2억 1,000만원의 20분의 1이 한도라고 읽은 계산입니다. 갱신 존속기간이 2년이라는 점과 이 증액청구가 실제로 가능한지는 별개이므로, 실제 적용은 위 단서처럼 사실관계에 달려 있습니다.

흔한 오해 바로잡기

오해 1. “신규 계약도 직전 금액에서 5%만 올릴 수 있다.” 제7조 제2항은 이미 약정한 금액에 대한 “증액청구”를 20분의 1로 제한합니다. 신규 계약 최초 금액 상한 문구는 제공된 조문에 없습니다. 이를 5%로 착각하면 갱신요구권이 없는 상황에서 협상 근거를 잘못 잡게 됩니다. 직전 보증금 2억원이었던 집이 2억 3,000만원에 나왔을 때 이를 5% 위반으로 계산하면(한도 2억 1,000만원) 조문에 없는 기준을 적용한 것입니다.

오해 2. “갱신하면 무조건 5%를 올려 줘야 한다.” 5%는 상한이지 정가가 아닙니다. 보증금 3억원이면 최대 1,500만원이고, 합의로 그보다 적게 올리거나 동결할 수 있습니다. 제6조의3 제3항도 “증감”이라 적어 감액 가능성까지 열어 둡니다. 월세 50만원이라면 최대 2만 5천원이지, 0원이나 1만원 인상이 막히는 것은 아닙니다.

오해 3. “보증금과 월세를 합쳐 5%를 계산한다.” 제7조 제2항 문언은 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”입니다. 합산·환산 방식은 제공된 조문에 없으므로, 합산 계산을 전제로 한 주장은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 보증금 1억원·월세 50만원이라면 보증금 한도 500만원과 월세 한도 2만 5천원을 각각 읽는 것이 문언에 가깝습니다.

오해 4. “증액은 1년에 한 번씩 계속 5%씩 가능하다.” 1년 이내 증액청구 금지는 맞지만, 20분의 1 상한은 청구 한 번마다 적용되는 한도입니다. 갱신 계약은 2년이므로 매년 5%가 자동으로 정해지는 것은 아닙니다. 실제로 1년 뒤 증액이 가능한지는 이전 증액 여부와 합의 내용에 달렸습니다.

실제로 밟는 절차는 어떻게 되나요?

1. 계약서의 만료일과 갱신요구 가능 기간(제6조 제1항 전단)을 먼저 확인합니다.
2. 갱신요구권 사유 여부를 점검합니다. 제6조의3 제1항 각 호(2기 차임 연체, 임대인 본인·직계 실거주 등)에 해당하면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
3. 임대인이 제시한 증액안이 5%(또는 조례 비율) 이내인지 위 표로 계산합니다.
4. 증액안이 상한을 넘으면 서면(문자·내용증명 등)으로 상한 이내의 금액을 제안하고 기록을 남깁니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 남은 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 별도 합의가 없으면 아래 세 가지 중 큰 금액입니다(같은 조 제6항).

산정 방식	근거
갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분	제6조의3 제6항 제1호
제3자 임대 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분	제6조의3 제6항 제2호
임차인이 입은 손해액	제6조의3 제6항 제3호

이 정리가 맞지 않는 경우는 언제인가요?

• 조례가 있는 지역: 5%보다 낮은 비율이 정해져 있으면 그 비율이 한도입니다. 오늘은 개별 조례를 확인하지 못했습니다. 3%로 정해진 지역이라면 보증금 2억원의 한도는 600만원으로 줄어, 이 글의 5% 표(1,000만원)와 400만원 차이가 납니다.
• 묵시적 갱신 등 다른 갱신: 이 글은 제6조의3 갱신요구권 계약만 다뤘습니다. 제6조 묵시적 갱신의 증액 규칙은 제공된 조문에 없어 판단하지 않았습니다.
• 5% 초과 합의의 효력: 당사자가 합의로 5%를 넘긴 경우의 효력은 이 조문 본문만으로 단정할 수 없습니다. 이 부분은 확인하지 못했습니다. 보증금 2억원에 1,500만원 인상을 합의한 상황이 대표적이며, 한도 1,000만원을 500만원 넘는 이 합의가 어떻게 판단되는지는 조문만으로 알 수 없습니다.
• 갱신 거절 사유가 있는 경우: 제6조의3 제1항 각 호에 해당하면 갱신 자체가 막힐 수 있어 증액 상한 논의가 무의미해집니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우가 그 예로 적혀 있습니다.
• 보증금 월세 환산이 필요한 경우: 합산·환산 계산은 제7조의2를 수집하지 못해 하지 않았습니다. 반전세처럼 보증금과 월세를 함께 조정하는 계약에서는 이 글의 표를 각각 따로 읽는 데까지만 쓸 수 있습니다.
• 증액이 이미 있었던 경우: 갱신 직전 1년 안에 증액이 있었다면 제7조 제1항의 1년 간격 때문에 증액청구 자체가 막힐 수 있어, 표의 한도 계산보다 시기 확인이 먼저입니다.
• 판례·특례: 개별 사건은 사실관계에 따라 법원 판단이 달라질 수 있습니다.

마무리: 전문가 상담

구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 공적 창구로는 대한법률구조공단이 있습니다. 조문 원문은 주택임대차보호법 제7조와 제6조의3에서 확인할 수 있습니다. 이 사이트는 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않으며 특정 사무소를 소개하지 않습니다.

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