집주인이 감액을 거절하면 월세를 깎아서 내도 되나요

안 됩니다. 제7조는 청구권만 정하고 금액을 정하는 절차는 정하지 않습니다. 합의나 법원 판단 없이 감액분을 뺀 금액을 내면 그 차액은 연체로 남습니다. 월세 100만원을 90만원으로 내면 매달 10만원씩 쌓입니다.

차임 감액청구에도 5% 상한이 적용되나요

아닙니다. 제7조 제2항의 20분의 1(5%) 상한은 문언상 증액청구에만 걸립니다. 감액은 조문에 비율 상한이 없습니다. 다만 상한이 없다는 것이 원하는 만큼 깎인다는 뜻은 아닙니다.

감액청구도 1년 지나야 할 수 있나요

아닙니다. 제7조 제1항 후단의 1년 제한은 증액청구에만 적용됩니다. 감액청구는 계약 후 1개월이 지났든 6개월이 지났든 조문상 시기 제한이 없습니다.

감액이 인정되면 밀린 몇 달치를 돌려받나요

조문은 증감을 장래에 대하여 청구한다고 정합니다. 소급해서 이미 낸 차임을 정산하는 근거는 제7조에 없습니다. 청구가 늦어진 달수만큼 이익이 사라집니다.

월세 80만원이면 5%는 얼마인가요

4만원입니다. 다만 이 5%는 집주인이 올릴 때의 상한선이고, 세입자가 내릴 때 보장되는 폭이 아닙니다. 감액 폭은 조문에 수치가 없습니다.

집주인이 차임 감액 요구를 거절하면 어디까지 강제되나

집주인이 차임 감액 요구를 거절해도, 세입자가 직접 월세를 깎아서 낼 수 있는 근거는 주택임대차보호법 제7조에 없습니다. 제7조는 “증감을 청구할 수 있다”까지만 정하고, 거절당했을 때 얼마로 정해지는지는 정하지 않습니다. 대신 감액청구에는 증액에 붙는 5% 상한도, 1년 제한도 걸리지 않습니다.

핵심 요약

주택임대차보호법 제7조 제2항의 “20분의 1”(5%) 상한은 조문 문언상 증액청구에만 적용되고, 감액청구에는 비율 상한이 없습니다.
제7조 제1항 후단의 1년 제한도 증액청구에만 걸립니다. 감액청구는 계약 직후에도 할 수 있습니다.
제7조는 “장래에 대하여” 증감을 청구한다고 정합니다. 청구를 미룬 기간의 차임을 소급해 돌려받는 근거는 이 조문에 없습니다.
집주인이 거절하면 조문만으로 금액이 정해지지 않습니다. 세입자가 감액분을 뺀 금액을 내면 그 차액은 연체 차임으로 쌓입니다.
증액 상한 5%는 시·도 조례로 그 범위 안에서 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 조례가 있으면 5%보다 낮을 수 있습니다.

Close-up of a person signing a divorce decree on a desk.

제7조는 정확히 무엇을 정하고 무엇을 안 정하나

제7조가 정하는 것과 안 정하는 것을 나누면 이 주제의 절반이 정리됩니다.

Male entrepreneur wearing formal suit sitting at table in workplace and signing documents while making successful business deal

항목	제7조에 있는가	조문 내용
증감청구 사유	있음	조세·공과금·그 밖의 부담의 증감, 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때(제1항)
효력 시점	있음	“장래에 대하여” 증감을 청구(제1항)
증액 시기 제한	있음	계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내 증액청구 불가(제1항 후단)
증액 폭 상한	있음	약정 차임·보증금의 20분의 1 초과 불가(제2항 본문)
조례 특례	있음	특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 본문 범위에서 상한을 달리 정할 수 있음(제2항 단서)
감액 폭 상한	없음	제2항은 증액청구만 규정
감액 시기 제한	없음	제1항 후단의 1년은 증액청구에 대한 문장
거절 시 금액 결정 절차	없음	제7조에 절차 규정 없음
감액 인정 시 소급 정산	없음	“장래에 대하여”만 규정

세입자가 오해하기 쉬운 자리가 마지막 세 줄입니다. 상한이 없다는 사실은 유리해 보이지만, 금액을 정하는 절차가 조문에 없다는 사실과 짝을 이룹니다. 상한이 없는 대신 기준도 없습니다.

5% 상한은 얼마인가 — 월세 전 구간표

제7조 제2항의 20분의 1은 약정한 차임이나 보증금에 곱합니다. 20분의 1 = 0.05입니다. 계산은 한 줄입니다.

Close-up of people signing a document at a desk, highlighting professional business interaction.

상한액 = 약정 차임 × 1 ÷ 20

월세 30만원부터 200만원까지 10만원 간격 전 구간입니다. 이 표는 집주인이 올릴 수 있는 최대치이자, 협상에서 5%라는 말이 실제로 몇 원인지 보는 표입니다.

약정 월세	5% 상한액(× 1/20)	인상 후 상한 월세	연 증가액(×12)
30만원	1만 5,000원	31만 5,000원	18만원
40만원	2만원	42만원	24만원
50만원	2만 5,000원	52만 5,000원	30만원
60만원	3만원	63만원	36만원
70만원	3만 5,000원	73만 5,000원	42만원
80만원	4만원	84만원	48만원
90만원	4만 5,000원	94만 5,000원	54만원
100만원	5만원	105만원	60만원
110만원	5만 5,000원	115만 5,000원	66만원
120만원	6만원	126만원	72만원
130만원	6만 5,000원	136만 5,000원	78만원
140만원	7만원	147만원	84만원
150만원	7만 5,000원	157만 5,000원	90만원
160만원	8만원	168만원	96만원
170만원	8만 5,000원	178만 5,000원	102만원
180만원	9만원	189만원	108만원
190만원	9만 5,000원	199만 5,000원	114만원
200만원	10만원	210만원	120만원

계산 예 — 월세 90만원: 900,000 × 1 ÷ 20 = 45,000원. 인상 후 945,000원. 연간 45,000 × 12 = 540,000원.

가정: 약정 차임 전액을 기준으로 계산했습니다. 보증금이 있는 계약에서 제7조 제2항은 “차임이나 보증금”이라고 적으므로 보증금에도 같은 20분의 1이 걸립니다. 관리비는 제7조가 말하는 차임에 해당하는지 조문만으로 판단되지 않아 이 표에서 뺐습니다.

보증금은 5%가 얼마인가 — 보증금 구간표

보증금도 같은 20분의 1입니다. 전세·반전세에서 체감액이 크게 달라집니다.

약정 보증금	5% 상한액	인상 후 상한 보증금
5,000만원	250만원	5,250만원
1억원	500만원	1억 500만원
1억 5,000만원	750만원	1억 5,750만원
2억원	1,000만원	2억 1,000만원
2억 5,000만원	1,250만원	2억 6,250만원
3억원	1,500만원	3억 1,500만원
3억 5,000만원	1,750만원	3억 6,750만원
4억원	2,000만원	4억 2,000만원
5억원	2,500만원	5억 2,500만원
6억원	3,000만원	6억 3,000만원
7억원	3,500만원	7억 3,500만원
8억원	4,000만원	8억 4,000만원

계산 예 — 보증금 3억원: 300,000,000 × 1 ÷ 20 = 15,000,000원.

조례로 상한이 낮아지면 얼마가 되나 — 교차 비교표

제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 “본문의 범위에서” 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 합니다. 본문의 범위 안이므로 조례로 정해지는 상한은 5%를 넘을 수 없고, 낮아지는 방향만 가능합니다.

조례 상한을 5%·4%·3%·2%로 두고 월세를 교차시킨 표입니다(가로: 적용 상한율, 세로: 약정 월세).

약정 월세	5%(20분의 1)	4%	3%	2%
50만원	2만 5,000원	2만원	1만 5,000원	1만원
70만원	3만 5,000원	2만 8,000원	2만 1,000원	1만 4,000원
90만원	4만 5,000원	3만 6,000원	2만 7,000원	1만 8,000원
110만원	5만 5,000원	4만 4,000원	3만 3,000원	2만 2,000원
130만원	6만 5,000원	5만 2,000원	3만 9,000원	2만 6,000원
150만원	7만 5,000원	6만원	4만 5,000원	3만원
200만원	10만원	8만원	6만원	4만원

중요: 4%·3%·2%는 제7조에 적힌 숫자가 아니라, 조례로 낮아질 경우를 보여 주기 위해 제가 임의로 넣은 예시 비율입니다. 본인 지역에 실제로 조례가 있는지, 몇 %인지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 조례를 확인하지 못한 상태라면 제7조 제2항 본문의 20분의 1이 기준입니다.

5%가 실제 얼마인지 역산하면 — 목표액 역산표

“월세를 얼마 이상 못 올리게 하려면 원래 얼마여야 하나”를 뒤집은 표입니다. 인상액을 먼저 정하고 그에 해당하는 약정 차임을 역산했습니다.

약정 차임 = 인상액 × 20

인상액(원하는 상한)	이에 해당하는 약정 월세
1만원	20만원
2만원	40만원
3만원	60만원
4만원	80만원
5만원	100만원
6만원	120만원
7만원	140만원
8만원	160만원
9만원	180만원
10만원	200만원

읽는 법 — 집주인이 월 7만원 인상을 요구했다면, 5% 상한 안에 들어가려면 약정 월세가 140만원 이상이어야 합니다. 약정 월세가 100만원인데 7만원을 요구했다면 상한(5만원)을 2만원 초과한 요구입니다.

감액청구는 언제까지 해야 하나 — 기한이 진짜 손해 지점

기한 규정 자체는 감액에 없습니다. 그런데 손해는 다른 데서 생깁니다. 제7조 제1항은 증감을 “장래에 대하여” 청구한다고 적습니다. 즉 청구를 미룬 달은 되찾는 근거가 조문에 없습니다.

월세 100만원에서 10만원 감액이 최종 인정된다고 가정할 때, 청구를 늦춘 개월 수에 따라 사라지는 금액입니다.

사라지는 금액 = 감액분 × 늦춘 개월 수

청구를 늦춘 기간	감액 10만원 기준 소멸액	감액 5만원 기준	감액 20만원 기준
1개월	10만원	5만원	20만원
2개월	20만원	10만원	40만원
3개월	30만원	15만원	60만원
6개월	60만원	30만원	120만원
9개월	90만원	45만원	180만원
12개월	120만원	60만원	240만원
18개월	180만원	90만원	360만원
24개월	240만원	120만원	480만원

가정: 감액분이 그 기간 내내 같은 금액으로 인정된다고 보고 단순 곱셈했습니다. 이자·물가는 넣지 않았습니다. 실제로 감액이 인정될지, 얼마로 인정될지는 제7조 문언만으로 정해지지 않습니다.

이 표의 요점 하나입니다. 감액청구에는 1년을 기다릴 이유가 없습니다. 1년 제한은 증액에만 있는 문장이므로, 조세·공과금 부담이나 경제사정 변동이 생긴 시점에 바로 청구하는 편이 소멸액을 줄입니다.

증액과 감액은 어떻게 다른가 — 대칭이 아니다

같은 조문의 같은 항에서 나오는데 조건이 완전히 다릅니다.

비교 항목	증액청구(집주인)	감액청구(세입자)
근거	제7조 제1항	제7조 제1항
사유	조세·공과금·부담 증감, 경제사정 변동	동일
시기 제한	계약·증액 후 1년 이내 불가	조문상 없음
폭 상한	20분의 1(5%) 초과 불가	조문상 없음
조례 특례	있음(제2항 단서)	조문상 언급 없음
효력	장래에 대하여	장래에 대하여
상대가 거절하면	제7조에 절차 없음	제7조에 절차 없음

마지막 줄이 양쪽 모두 같다는 점이 중요합니다. 집주인도 5% 인상을 일방적으로 관철할 절차가 제7조에 없고, 세입자도 감액을 일방적으로 관철할 절차가 없습니다. 조문은 청구권까지입니다.

거절당하면 실제로 무엇을 하나

첫 문장부터 답하면, 조문에 절차가 없으므로 합의를 시도하고, 안 되면 분쟁 판단 기관의 판단을 구하는 것 외에 제7조에서 도출되는 길은 없습니다. 순서는 이렇습니다.

청구 사실과 날짜를 남깁니다. 제7조가 “장래에 대하여”라고 정하므로 청구 시점이 기준선이 됩니다. 문자·이메일·내용증명 어느 쪽이든 날짜가 남는 방식으로 합니다.
사유를 제1항 문언에 맞춰 씁니다. 조문이 드는 사유는 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감, 경제사정의 변동입니다. “옆집이 더 싸다”는 조문 문언과 직접 이어지지 않습니다.
감액분을 임의로 빼고 내지 않습니다. 이 부분이 가장 흔한 손해입니다. 아래에서 따로 다룹니다.
합의되면 서면으로 남깁니다. 감액 금액과 적용 시작 월을 적습니다.
합의가 안 되면 공적 창구를 씁니다. 임대차 분쟁 상담·법률구조는 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)에서 안내받을 수 있습니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “5% 상한이 있으니 세입자도 5%까지는 깎을 수 있다”

틀립니다. 제7조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”입니다. 주어가 증액청구입니다. 월세 100만원에서 5만원을 깎아 달라는 요구가 자동으로 인정되는 근거는 이 조항이 아닙니다. 반대로, 감액 폭이 5%로 막혀 있지도 않습니다. 상한이 없다는 뜻이지 보장이 아닙니다.

오해 2 — “거절당했으니 내가 계산한 금액만 내면 된다”

가장 비싼 오해입니다. 월세 100만원 계약에서 90만원만 내는 경우를 계산해 보겠습니다.

경과 개월	매달 미납액	누적 미납액	참고
1개월	10만원	10만원
2개월	10만원	20만원
3개월	10만원	30만원	누적 3개월분 차임(300만원)의 10%
6개월	10만원	60만원
12개월	10만원	120만원
20개월	10만원	200만원	월 차임 2개월분에 도달
24개월	10만원	240만원

감액이 인정되지 않으면 이 누적액 전부가 연체 차임으로 남습니다. 계약 종료 시 보증금에서 공제되는 것은 물론이고, 연체 차임의 누적은 계약 유지 자체에 영향을 줍니다(계약 해지 요건은 제7조가 아닌 다른 조문·계약서 사항이라 여기서 수치로 다루지 않습니다). 감액분을 빼고 내는 행위는 청구권 행사가 아니라 미납입니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

상가 임대차: 이 글은 주택임대차보호법 제7조만 근거로 합니다. 상가건물 임대차의 증감 규정은 다른 법률에 있고, 이 글에서는 확인하지 않았습니다. 상가라면 이 표의 5%를 그대로 적용하지 마십시오.
지역 조례가 있는 경우: 제7조 제2항 단서에 따라 시·도 조례로 증액 상한이 5%보다 낮게 정해질 수 있습니다. 본인 지역 조례의 유무와 수치는 확인하지 못했습니다.
관리비·공과금 인상: 제7조는 “차임이나 보증금”을 대상으로 합니다. 관리비 인상이 제7조의 5% 상한에 포함되는지는 조문 문언만으로 결론이 나지 않습니다.
계약 갱신·재계약 국면: 갱신요구권과 그때의 증액 제한은 제7조가 아닌 별도 조문 사항입니다. 이 글에서는 다루지 않았습니다.
판례로 달라지는 부분: 감액청구의 효력 발생 시점, 사유의 인정 범위, 거절 시 금액 확정 방법은 조문에 없고 재판으로 판단되는 영역입니다. 이 글의 표는 조문에 적힌 수치와 그 산술 계산만 담았습니다.
합의가 이미 있는 경우: 당사자가 감액에 합의했다면 그 합의 내용이 우선합니다. 이 글의 상한·기한 논의는 합의가 없을 때의 조문 기준입니다.
당사자 지위가 특수한 경우: 전대차, 공공임대, 임대사업자 등록 주택은 별도 규율이 있을 수 있고 여기서 확인하지 않았습니다.

정리

제7조에서 확정적으로 읽히는 숫자는 두 개뿐입니다. 증액청구의 20분의 1 상한과 증액청구의 1년 제한입니다. 둘 다 세입자를 보호하는 방향이고, 둘 다 감액청구에는 걸리지 않습니다. 그래서 감액청구는 시점 제한 없이 언제든 할 수 있고, 폭에 조문상 천장도 없습니다.

동시에 제7조가 주지 않는 것도 분명합니다. 거절당했을 때 금액을 확정하는 절차, 소급 정산, 강제 수단은 이 조문에 없습니다. 세입자가 실질적으로 잃는 지점은 상한이 아니라 청구를 미룬 개월 수이고, 가장 크게 손해 보는 행동은 감액분을 빼고 내는 것입니다.

이 글은 주택임대차보호법 제7조 조문에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것입니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 이 사이트는 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않으며, 특정 사무소를 소개하지 않습니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 비용 부담이 있다면 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)의 무료 법률상담 창구를 이용할 수 있습니다.