집주인이 바뀌어도 세입자 계약 유지되나, 대항력 기준일은 언제인가

집주인이 바뀌어도 계약은 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항이 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정하기 때문입니다. 다만 조건이 하나 붙습니다 — 그 승계를 새 소유자에게 주장하려면 대항력이 있어야 하고, 대항력은 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날에 생깁니다. 전입신고한 날이 아닙니다.

핵심 요약

• 대항력 발생일은 주택 인도와 주민등록을 둘 다 마친 날의 다음 날입니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
• 3월 10일에 이사와 전입신고를 마쳤다면 대항력은 3월 11일 0시에 생기고, 3월 10일 하루는 무방비 상태입니다.
• 인도일과 전입신고일이 다르면 늦은 쪽이 기준입니다. 3월 10일 이사·3월 14일 신고면 3월 15일이 발생일입니다.
• 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(제3조 제4항). 새 집주인과 계약을 다시 쓸 조문상 의무는 없습니다.
• 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조 제1항 후단). 신고 접수일이 곧 주민등록일입니다.

이 글에서 계산에 쓴 조문은 무엇인가

이 글의 모든 날짜 계산은 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 본문에서만 나왔습니다. 조문이 정한 것을 항별로 나누면 이렇습니다.

항	조문이 정한 내용	계산에 쓰는 방식
제3조 제1항 전단	등기가 없어도 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력 발생	대항력 발생일 = 두 요건 완료일 + 1일
제3조 제1항 후단	전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄	주민등록일 = 전입신고 접수일
제3조 제2항	주택도시기금 재원 전세임대 지원 법인이 임차 후, 지자체장 또는 법인이 선정한 입주자가 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항 준용	입주자 기준으로 같은 +1일 계산
제3조 제3항	중소기업기본법 제2조 중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차한 경우 제1항 준용. 직원 변경 시 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력	직원 교체일 기준으로 +1일 재계산
제3조 제4항	임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄	소유자가 바뀌어도 계약 존속
제3조 제5항	임대차 목적 주택이 매매·경매의 목적물이 된 경우 민법 제575조 제1항·제3항 및 제578조 준용	—
제3조 제6항	제5항의 경우 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조 준용	—

제5항과 제6항은 민법 조문을 준용한다는 사실만 조문에 적혀 있습니다. 준용되는 민법 제575조·제578조·제536조의 본문은 오늘 수집한 자료에 없으므로, 그 효과가 구체적으로 무엇인지는 이 글에서 계산하지 않았습니다.

계산에 쓴 가정을 먼저 밝힙니다

아래 모든 표는 다음 가정 위에 서 있습니다. 가정이 달라지면 답도 달라집니다.

1. 임차인은 자연인이고 제3조 제1항이 그대로 적용됩니다(제2항·제3항 법인 사례는 별도 절에서 다룹니다).
2. 인도와 주민등록 두 요건이 모두 충족되었고, 그 뒤로 유지된다고 봅니다.
3. “다음 날”은 그 날의 0시를 뜻하는 것으로 계산했습니다. 조문은 “그 다음 날부터”라고만 적고 시각을 명시하지 않으므로, 이 시각 해석은 조문 문언에서 직접 도출한 것이 아니라 계산 편의를 위한 가정입니다.
4. 확정일자·우선변제권은 이 글에서 다루지 않습니다. 제3조 본문에 없기 때문입니다.

전입신고 날짜별 대항력 발생일은 언제인가 — 전 구간 표

이사와 전입신고를 같은 날 마친 경우입니다. 계산은 완료일 + 1일 한 줄뿐입니다.

인도·전입신고 완료일	계산	대항력 발생일	무방비 구간
2026-03-01 (일)	3/1 + 1일	2026-03-02 0시	3/1 종일
2026-03-05 (목)	3/5 + 1일	2026-03-06 0시	3/5 종일
2026-03-10 (화)	3/10 + 1일	2026-03-11 0시	3/10 종일
2026-03-15 (일)	3/15 + 1일	2026-03-16 0시	3/15 종일
2026-03-20 (금)	3/20 + 1일	2026-03-21 0시	3/20 종일
2026-03-25 (수)	3/25 + 1일	2026-03-26 0시	3/25 종일
2026-03-30 (월)	3/30 + 1일	2026-03-31 0시	3/30 종일
2026-03-31 (화)	3/31 + 1일	2026-04-01 0시	3/31 종일
2026-04-30 (목)	4/30 + 1일	2026-05-01 0시	4/30 종일
2026-12-31 (목)	12/31 + 1일	2027-01-01 0시	12/31 종일

월말·연말이라고 해서 달라지는 규칙은 조문에 없습니다. 그냥 하루를 더합니다. 표에서 확인할 것은 오른쪽 끝 칸입니다. 어떤 날짜를 골라도 하루가 비고, 그 하루는 제도가 만든 공백이지 실수가 아닙니다.

이사일과 신고일이 다르면 며칠이 비나 — 교차 비교표

제3조 제1항은 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때”라고 적습니다. 두 요건을 모두 마쳐야 하므로 기준은 늦은 쪽입니다. 인도일을 2026-03-10으로 고정하고 전입신고일만 옮기면 이렇게 됩니다.

인도일	전입신고일	늦은 쪽(기준일)	계산	대항력 발생일	이사 후 공백 일수
03-10	03-08	03-10 (인도)	3/10 + 1	03-11	1일
03-10	03-09	03-10 (인도)	3/10 + 1	03-11	1일
03-10	03-10	03-10 (동일)	3/10 + 1	03-11	1일
03-10	03-11	03-11 (신고)	3/11 + 1	03-12	2일
03-10	03-12	03-12 (신고)	3/12 + 1	03-13	3일
03-10	03-14	03-14 (신고)	3/14 + 1	03-15	5일
03-10	03-17	03-17 (신고)	3/17 + 1	03-18	8일
03-10	03-24	03-24 (신고)	3/24 + 1	03-25	15일
03-10	04-09	04-09 (신고)	4/9 + 1	04-10	31일

공백 일수 계산은 기준일 − 인도일 + 1입니다. 3월 10일 이사, 3월 14일 신고면 14 − 10 + 1 = 5일입니다. 나흘 미뤘다고 나흘이 비는 것이 아니라, 원래 있던 하루가 더해져 닷새가 빕니다. 전입신고를 미룰 때 사람들이 가장 자주 틀리는 지점입니다.

반대 방향, 즉 전입신고를 먼저 하고 이사를 나중에 한 경우(표 첫 두 줄)에는 인도일이 기준이 됩니다. 신고를 아무리 앞당겨도 인도가 늦으면 소용이 없습니다. 두 요건은 서로를 대체하지 않습니다.

새 집주인이 언제 등기했느냐에 따라 무엇이 갈리나 — 선후 비교표

제3조 제4항의 승계는 대항력을 전제로 합니다. 대항력이 소유권 이전보다 앞서 있느냐가 갈림길입니다. 인도·전입신고를 2026-03-10에 마쳐 대항력이 2026-03-11 0시에 생긴 임차인을 기준으로, 새 소유자의 소유권 이전 등기일만 바꿔 봅니다.

소유권 이전 등기일	대항력 발생일	선후	제3조 제4항 승계 주장
2026-02-28	2026-03-11	등기가 11일 빠름	대항력이 뒤 — 새 소유자에게 주장 불가
2026-03-09	2026-03-11	등기가 2일 빠름	대항력이 뒤 — 주장 불가
2026-03-10	2026-03-11	등기가 1일 빠름	대항력이 뒤 — 주장 불가
2026-03-11	2026-03-11	같은 날	조문만으로는 단정 불가 (아래 설명)
2026-03-12	2026-03-11	대항력이 1일 빠름	대항력이 앞 — 승계 주장 가능
2026-03-20	2026-03-11	대항력이 9일 빠름	대항력이 앞 — 승계 주장 가능
2026-06-30	2026-03-11	대항력이 111일 빠름	대항력이 앞 — 승계 주장 가능

같은 날 겹치는 줄은 일부러 답을 비웠습니다. 조문은 대항력이 “그 다음 날부터” 생긴다고만 적고, 같은 날 안에서 등기와 대항력 중 무엇이 앞서는지는 정하지 않습니다. 이 부분은 판례가 다루는 영역이고, 오늘 수집한 조문 본문만으로는 답을 낼 수 없어 확인하지 못했습니다.

여기서 표의 셋째 줄을 다시 보십시오. 3월 10일에 이사·전입신고를 하고 같은 날 소유권이 넘어가면 대항력이 뒤로 밀립니다. 하루 차이로 승계 주장이 갈립니다. 대항력의 하루 공백이 실질적인 손해로 바뀌는 유일한 구간이 여기입니다.

역산표 — 특정 날짜에 대항력을 갖추려면 언제까지 마쳐야 하나

“몇 월 며칠까지 대항력을 갖춰야 한다”는 목표가 정해진 경우, 필요한 것은 역산입니다. 계산은 목표일 − 1일이고, 그 날까지 인도와 전입신고를 둘 다 끝내야 합니다.

대항력을 갖추고 싶은 날	계산	인도·전입신고 마감일	남은 여유
2026-04-01	4/1 − 1	2026-03-31	그 날 관공서 업무시간 내
2026-04-06	4/6 − 1	2026-04-05	휴일이면 앞당겨야 함
2026-05-01	5/1 − 1	2026-04-30	그 날 업무시간 내
2026-06-01	6/1 − 1	2026-05-31	휴일이면 앞당겨야 함
2026-09-01	9/1 − 1	2026-08-31	그 날 업무시간 내
2027-01-01	1/1 − 1	2026-12-31	그 날 업무시간 내

마감일이 토·일·공휴일이면 전입신고 접수 자체가 어렵습니다. 조문은 “전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고만 정하므로, 신고가 접수되지 않으면 그 날짜를 쓸 수 없습니다. 휴일 처리에 관한 특칙은 제3조 본문에 없어 이 글에서는 계산하지 않았습니다. 실무적으로는 마감일 전 마지막 평일까지 끝내는 편이 안전합니다.

법인이 계약한 경우는 어떻게 다른가

제3조 제2항과 제3항은 법인이 임차인인 경우를 다룹니다. 요건을 채우는 주체가 법인이 아니라 실제 거주하는 사람이라는 점이 핵심입니다.

구분	근거 항	요건을 채우는 사람	대항력 발생일
개인 임차인	제1항	임차인 본인	인도·주민등록 완료일 + 1일
전세임대 지원 법인	제2항	지자체장 또는 법인이 선정한 입주자	입주자의 인도·주민등록 완료일 + 1일
중소기업 사택	제3항	법인이 선정한 직원	직원의 인도·주민등록 완료일 + 1일
중소기업 사택, 직원 교체	제3항 후단	새 직원	새 직원의 인도·주민등록 완료일 + 1일

직원이 바뀌는 상황을 날짜로 풀면 이렇습니다. 기존 직원이 2025-04-01에 인도·주민등록을 마쳐 2025-04-02에 대항력이 생겼고, 임대차가 끝나기 전인 2026-03-10에 새 직원으로 교체되어 새 직원이 그 날 인도받고 주민등록을 마쳤다면, 제3조 제3항 후단에 따라 2026-03-11부터 제삼자에 대한 효력이 생깁니다.

사건	날짜	효력
기존 직원 인도·주민등록	2025-04-01	—
기존 직원 기준 대항력	2025-04-02	발생
새 직원 인도·주민등록	2026-03-10	—
새 직원 기준 효력	2026-03-11	제3항 후단에 따라 발생

제2항은 “대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다”고 적고 있습니다. 그 대통령령의 구체적 내용은 오늘 수집한 자료에 없어 어떤 법인이 해당하는지는 확인하지 못했습니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “전입신고한 날부터 보호받는다.”

틀립니다. 제3조 제1항은 “마친 때에는 그 다음 날부터” 효력이 생긴다고 적습니다. 3월 10일에 신고하면 보호 시작은 3월 11일 0시입니다. 3월 10일 하루는 24시간 전부가 공백입니다. 위 선후 비교표 셋째 줄이 보여 주듯, 같은 날 소유권이 넘어가면 이 하루가 결과를 뒤집습니다.

오해 2 — “집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 한다.”

조문에 그런 의무가 없습니다. 제3조 제4항은 양수인이 임대인의 지위를 “승계한 것으로 본다”고 정합니다. 계약을 새로 쓰지 않아도 기존 계약이 그대로 이어지는 구조입니다. 오히려 새 계약서를 쓰면 기존 계약의 날짜 기준이 흔들릴 수 있습니다. 조문은 재계약을 요구하지 않습니다.

오해 3 — “등기를 해야 대항력이 생긴다.”

제3조 제1항은 “그 등기가 없는 경우에도”라고 명시적으로 적습니다. 임차권 등기 없이 인도와 주민등록만으로 대항력이 생기는 것이 이 조문의 존재 이유입니다.

실제로 밟아야 하는 절차는 무엇인가

제3조 제1항이 요구하는 것은 두 가지뿐입니다.

1. 주택의 인도 — 실제로 그 집을 넘겨받아 점유하는 것입니다. 이사 완료일이 기준이 됩니다.
2. 주민등록 — 조문 후단이 “전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 정하므로, 전입신고 접수로 충족됩니다.

두 가지를 같은 날 안에 끝내면 공백이 하루로 최소화됩니다. 순서는 조문상 정해져 있지 않고, 늦은 쪽이 기준이 될 뿐입니다.

법령 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인할 수 있습니다 — 주택임대차보호법 제3조. 조문은 개정되므로 계약 전에 원문을 한 번 열어 보는 편이 낫습니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

이 글의 계산은 제3조 본문에서만 나왔습니다. 아래 상황에서는 결론이 달라지거나, 이 글로는 답을 낼 수 없습니다.

• 같은 날 등기와 대항력이 겹치는 경우 — 조문이 시각 단위 우열을 정하지 않아 확인하지 못했습니다.
• 매매·경매가 얽힌 경우 — 제3조 제5항이 민법 제575조 제1항·제3항, 제578조를 준용하고 제6항이 제536조를 준용한다고만 적혀 있습니다. 준용되는 민법 조문 본문은 오늘 수집하지 못해 그 효과를 계산하지 않았습니다.
• 전출 후 재전입, 세대원만 남기고 전출한 경우 — 주민등록 유지의 판단은 조문 문언만으로 단정할 수 없습니다.
• 확정일자·우선변제권·최우선변제 — 제3조에 없는 제도이므로 다루지 않았습니다. 대항력과 우선변제권은 별개이고, 대항력이 있다고 배당에서 우선하는 것은 아닙니다.
• 주거용이 아닌 건물, 일부만 주거용인 건물 — 적용 범위는 제3조가 아닌 다른 조문의 문제입니다.
• 전세임대 지원 법인의 범위 — 제2항이 대통령령에 위임하고 있고, 그 시행령은 확인하지 못했습니다.
• 마감일이 휴일인 경우의 처리 — 제3조에 특칙이 없어 계산하지 않았습니다.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 이 사이트는 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않고, 특정 사무소를 소개하지 않습니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 비용 부담이 있다면 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr) 같은 공적 창구에서 먼저 상담을 받아 보는 방법도 있습니다.

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