차임 인상 후 1년 안에는 재청구 못 하는 이유, 증액 제한 얼마인가

월세 100만원을 받고 있다면 한 번에 올릴 수 있는 금액은 5만원입니다. 보증금 2억원이면 1,000만원입니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항이 증액청구를 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”로 제한하기 때문입니다. 그리고 같은 조 제1항 후단에 따라 계약일 또는 직전 증액일부터 1년이 지나기 전에는 증액청구 자체를 하지 못합니다.

핵심 요약

• 증액청구 상한은 약정한 차임이나 보증금의 **20분의 1(5%)**이며, 근거는 주택임대차보호법 제7조 제2항입니다.
• 증액청구는 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제7조 제1항 후단).
• 월세 50만원의 상한은 2만 5,000원, 100만원은 5만원, 200만원은 10만원입니다. 계산식은 월세 × 0.05입니다.
• 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 다만 본문 범위, 즉 5% 안에서만 가능합니다.
• 증액청구는 “장래에 대하여” 하는 것이므로(제7조 제1항 본문), 이미 지나간 기간의 차액을 소급해 청구하는 근거는 이 조문에 없습니다.

근거 조문은 정확히 무엇을 정하고 있나

주택임대차보호법 제7조는 두 개의 항으로 되어 있고, 임대인이 알아야 할 제한이 두 항에 나뉘어 들어 있습니다.

제1항은 이렇게 정합니다. “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”

제2항은 이렇게 정합니다. “제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.”

여기서 읽어야 할 요소를 정리하면 다음과 같습니다.

요소	근거 조항	조문이 정한 내용
증액 사유	제7조 제1항 본문	조세·공과금·그 밖의 부담의 증감, 또는 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때
효력 범위	제7조 제1항 본문	“장래에 대하여” 증감을 청구
시기 제한	제7조 제1항 후단	임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 청구 불가
금액 제한	제7조 제2항 본문	약정한 차임이나 보증금의 20분의 1 초과 불가
지역 예외	제7조 제2항 단서	시·도가 본문 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있음
개정 이력	부칙 표시	전문개정 2008.3.21

조문에 없는 것도 분명히 해 둡니다. 20분의 1을 초과해 청구했을 때의 과태료나 제재는 제7조에 규정되어 있지 않습니다. 또한 증액청구를 어떤 방식(구두·서면·내용증명)으로 해야 하는지도 이 조문은 정하지 않습니다. 이런 부분은 이 글에서 금액으로 단정하지 않습니다.

월세는 얼마까지 올릴 수 있나 — 전 구간 계산표

계산은 단순합니다. 약정 월세 × 1/20 = 증액 상한입니다. 20분의 1은 0.05이므로 월세에 0.05를 곱하면 됩니다.

예를 들어 월세 85만원이면 850,000 × 0.05 = 42,500원이 상한이고, 인상 후 월세는 850,000 + 42,500 = 892,500원입니다.

아래는 월세 20만원부터 300만원까지의 전 구간입니다. 자기 구간 한 줄만 보시면 됩니다.

현재 월세	증액 상한(× 1/20)	인상 후 월세	연간 추가 수입(상한 × 12)
200,000원	10,000원	210,000원	120,000원
300,000원	15,000원	315,000원	180,000원
400,000원	20,000원	420,000원	240,000원
500,000원	25,000원	525,000원	300,000원
600,000원	30,000원	630,000원	360,000원
700,000원	35,000원	735,000원	420,000원
800,000원	40,000원	840,000원	480,000원
900,000원	45,000원	945,000원	540,000원
1,000,000원	50,000원	1,050,000원	600,000원
1,200,000원	60,000원	1,260,000원	720,000원
1,400,000원	70,000원	1,470,000원	840,000원
1,600,000원	80,000원	1,680,000원	960,000원
1,800,000원	90,000원	1,890,000원	1,080,000원
2,000,000원	100,000원	2,100,000원	1,200,000원
2,500,000원	125,000원	2,625,000원	1,500,000원
3,000,000원	150,000원	3,150,000원	1,800,000원

가정: 위 표는 조례로 상한을 달리 정하지 않은 지역을 전제로 제7조 제2항 본문(20분의 1)만 적용해 계산한 값입니다. 관할 시·도가 단서에 따라 별도 조례를 두었다면 그 조례가 우선하며, 이 글은 개별 지자체 조례를 확인하지 못했습니다.

보증금은 얼마까지 올릴 수 있나 — 전 구간 계산표

보증금도 같은 조문, 같은 비율입니다. 약정 보증금 × 1/20입니다.

보증금 2억 3,000만원이면 230,000,000 × 0.05 = 11,500,000원이 상한이고, 인상 후 보증금은 241,500,000원입니다.

현재 보증금	증액 상한(× 1/20)	인상 후 보증금
3,000만원	150만원	3,150만원
5,000만원	250만원	5,250만원
7,000만원	350만원	7,350만원
1억원	500만원	1억 500만원
1억 5,000만원	750만원	1억 5,750만원
2억원	1,000만원	2억 1,000만원
2억 5,000만원	1,250만원	2억 6,250만원
3억원	1,500만원	3억 1,500만원
4억원	2,000만원	4억 2,000만원
5억원	2,500만원	5억 2,500만원
6억원	3,000만원	6억 3,000만원
8억원	4,000만원	8억 4,000만원
10억원	5,000만원	10억 5,000만원

목표 금액을 받으려면 지금 얼마여야 하나 — 역산표

“인상 후 월세를 얼마로 만들고 싶다”에서 거꾸로 계산하면 이렇게 됩니다. 인상 후 금액 = 현재 금액 × 1.05이므로, 현재 금액 = 목표 금액 ÷ 1.05입니다.

예: 인상 후 100만원을 받고 싶다면 1,000,000 ÷ 1.05 = 952,381원이 현재 월세여야 합니다. 현재 월세가 90만원이라면 한 번의 증액청구로는 94만 5,000원까지만 가능하고, 100만원에 도달하려면 다음 1년을 기다려야 합니다.

만들고 싶은 월세	필요한 현재 월세(÷1.05)	현재 월세 90만원이면 1회 인상 후	100만원 도달 가능 여부
950,000원	904,762원	945,000원	미달(5,000원 부족)
1,000,000원	952,381원	945,000원	1회로는 불가
1,050,000원	1,000,000원	945,000원	1회로는 불가
1,100,000원	1,047,619원	945,000원	1회로는 불가

현재 월세 90만원에서 5%씩만 올릴 때, 1년 간격으로 회를 거듭하면 이렇게 됩니다(각 회차는 직전 금액 × 1.05, 원 단위 반올림).

회차	최소 경과 기간	인상 후 월세	최초 대비 증가액
인상 전	—	900,000원	—
1회	계약 후 1년 경과	945,000원	45,000원
2회	1회 증액 후 1년 경과	992,250원	92,250원
3회	2회 증액 후 1년 경과	1,041,863원	141,863원
4회	3회 증액 후 1년 경과	1,093,956원	193,956원

여기서 “최소 경과 기간”은 제7조 제1항 후단이 정한 1년 제한을 그대로 적용한 값입니다. 실제로 그 시점에 증액이 성립하는지는 제1항 본문의 사유(조세·공과금 등의 증감, 경제사정의 변동)와 당사자 사이의 합의에 달려 있습니다.

1년은 언제부터 세나 — 기준일 교차표

기준일은 제7조 제1항 후단이 정합니다. “임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후” 1년입니다. 즉 아직 한 번도 올리지 않았다면 계약 시점, 이미 올렸다면 그 증액 시점이 기산점입니다.

상황	기산점	재청구 가능 시점	근거
2025-03-10 최초 계약, 인상 이력 없음	2025-03-10	2026-03-10 이후	제7조 제1항 후단 “임대차계약 … 후 1년”
2024-05-01 계약, 2025-09-01 증액	2025-09-01	2026-09-01 이후	후단 “증액이 있은 후 1년”
2023-02-15 계약, 2024-04-01·2025-06-01 두 차례 증액	2025-06-01	2026-06-01 이후	마지막 증액이 기산점
2026-01-20 계약, 같은 해 6월 인상 희망	2026-01-20	2027-01-20 이후	1년 미경과로 청구 불가

즉 계약일과 직전 증액일 중 나중 것이 기산점입니다. 인상을 자주 하고 싶다고 해서 짧게 계약을 반복해도, 계약 자체가 기산점이 되므로 1년이라는 간격은 그대로 남습니다.

여기서 임대인이 가장 크게 손해 보는 지점은 반대편에 있습니다. 1년이 지났는데 청구하지 않고 넘어가면, 제7조 제1항 본문이 정한 대로 증감청구의 효력은 “장래에 대하여”만 미칩니다. 조문에 소급 청구의 근거가 없으므로, 청구하지 않고 흘려보낸 기간의 차액을 나중에 몰아 받는다는 계산은 이 조문에서 나오지 않습니다. 월세 100만원 기준으로 6개월을 늦게 청구하면 5만원 × 6 = 30만원이 계산상 사라지는 셈입니다.

조례로 상한이 달라지면 얼마가 되나 — 조건 교차표

제7조 제2항 단서는 시·도가 “본문의 범위에서” 조례로 상한을 달리 정할 수 있다고 규정합니다. 본문 범위 안이므로 20분의 1보다 높게는 정할 수 없고, 낮추는 방향만 가능합니다.

아래는 조례상 상한이 5%, 4%, 3%, 2%인 경우를 월세 구간과 교차시킨 표입니다. 실제로 어느 지자체가 어떤 조례를 두었는지는 이 글에서 확인하지 못했으므로, 계산 구조를 보여 주는 표로만 사용하십시오.

현재 월세	상한 5%(20분의 1)	상한 4%	상한 3%	상한 2%
500,000원	25,000원	20,000원	15,000원	10,000원
700,000원	35,000원	28,000원	21,000원	14,000원
900,000원	45,000원	36,000원	27,000원	18,000원
1,100,000원	55,000원	44,000원	33,000원	22,000원
1,500,000원	75,000원	60,000원	45,000원	30,000원
2,000,000원	100,000원	80,000원	60,000원	40,000원

보증금도 같은 구조로 교차시키면 다음과 같습니다.

현재 보증금	상한 5%	상한 4%	상한 3%	상한 2%
1억원	500만원	400만원	300만원	200만원
2억원	1,000만원	800만원	600만원	400만원
3억원	1,500만원	1,200만원	900만원	600만원
5억원	2,500만원	2,000만원	1,500만원	1,000만원

주의: 4%·3%·2% 열은 조례가 그렇게 정해져 있다는 뜻이 아니라, 단서가 허용하는 “본문 범위 내 하향” 구조를 계산으로 보여 준 것입니다. 관할 시·도의 실제 조례 여부와 수치는 해당 지자체에 직접 확인하셔야 합니다.

실제로 밟아야 하는 절차는 무엇인가

조문이 정한 요건 순서대로 확인하면 다음과 같습니다. 조문에 방식이 규정되지 않은 부분은 그렇다고 표시했습니다.

1. 기산점 확인 — 계약일과 직전 증액일 중 나중 날짜를 찾습니다. 여기에 1년을 더한 날 이후여야 청구가 가능합니다(제7조 제1항 후단).
2. 사유 확인 — 조세·공과금·그 밖의 부담이 늘었는지, 경제사정 변동으로 약정 차임이 적절하지 않게 되었는지를 확인합니다(제7조 제1항 본문). 재산세 고지서, 관리비 부담 변동 자료 등 사유를 뒷받침할 자료를 정리해 둡니다.
3. 상한 계산 — 약정 차임 또는 보증금에 1/20을 곱합니다(제7조 제2항 본문). 관할 시·도 조례가 있으면 그 상한을 적용합니다(제2항 단서).
4. 청구 — 조문은 청구 방식을 정하지 않았습니다. 다만 기산점과 청구 시점이 나중에 다툼이 될 수 있으므로 날짜가 남는 형태로 통지하는 편이 확인에 유리합니다.
5. 합의와 반영 — 제7조는 “청구할 수 있다”고 정할 뿐이므로, 합의가 이루어지면 그 내용대로 반영합니다. 이때가 다음 1년의 새로운 기산점이 됩니다.
6. 불합치 시 — 임차인이 응하지 않는 경우의 처리 절차는 제7조에 규정되어 있지 않습니다. 이 부분은 확인하지 못했으므로 아래 공식 창구에서 안내를 받으십시오.

흔한 오해 두 가지

오해 1: “5%는 매년 자동으로 오르는 금액이다.”

아닙니다. 제7조 제2항은 상한을 정한 것이지 인상액을 정한 것이 아닙니다. 그리고 제1항 본문은 조세·공과금 등의 증감이나 경제사정의 변동으로 “적절하지 아니하게 된 때”를 전제로 합니다. 월세 100만원이라면 5만원은 “받을 수 있는 최대치”이지 “받게 되는 금액”이 아닙니다. 사유가 없거나 합의가 없으면 0원일 수도 있습니다.

오해 2: “1년이 지났으니 두 해치 10%를 한 번에 올릴 수 있다.”

아닙니다. 제7조 제2항의 기준은 “약정한 차임이나 보증금”이고, 경과 연수를 곱한다는 규정은 조문 어디에도 없습니다. 월세 100만원에서 2년을 건너뛰었더라도 청구 상한은 100만원 × 1/20 = 5만원이지 10만원이 아닙니다. 앞의 회차 표에서 보듯 1회 인상 후 금액이 다음 회차의 기준이 되므로, 미룬 해를 되찾는 계산은 성립하지 않습니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

• 관할 시·도에 조례가 있는 경우 — 제7조 제2항 단서에 따라 상한이 5%보다 낮게 정해져 있을 수 있습니다. 이 글은 개별 조례를 확인하지 못했습니다.
• 주택임대차보호법이 적용되지 않는 임대차 — 이 글은 주택임대차보호법 제7조만을 근거로 합니다. 상가 등 다른 법이 적용되는 임대차에는 그대로 적용되지 않습니다.
• 갱신·존속기간과 얽힌 경우 — 계약 갱신이나 존속기간에 관한 규정은 제7조가 아닌 다른 조문에 있으며, 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 갱신 시점의 증액 처리는 별도 확인이 필요합니다.
• 당사자가 감액을 청구하는 경우 — 제7조 제1항은 증액과 감액을 함께 규정하지만, 20분의 1 제한은 제2항이 “증액청구”에 대해서만 정합니다. 감액에는 이 상한 계산이 그대로 적용되지 않습니다.
• 다툼이 법원으로 간 경우 — 사유의 존부나 적정 금액에 관한 판단은 사실관계와 판례에 따라 달라집니다. 조문의 상한 안이라고 해서 청구가 언제나 인정되는 것은 아닙니다.
• 초과 청구의 효과 — 20분의 1을 넘겨 청구했을 때 무엇이 어떻게 되는지는 제7조에 규정되어 있지 않아, 이 글에서는 결론을 적지 않았습니다.

공식 창구와 마무리

법령 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인하실 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)에서 제1항의 1년 제한과 제2항의 20분의 1 상한을 원문 그대로 보실 수 있습니다. 조문은 개정될 수 있으므로, 실제로 증액을 진행하기 전에는 그 시점의 원문을 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다. 비용 부담이 있는 경우 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)의 상담 창구를 이용하실 수 있습니다.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이며, 법률 자문이 아닙니다. 이 사이트는 사건을 수임하거나 상담을 연결하지 않고, 특정 법률사무소를 소개하지 않습니다. 실제 사건은 계약 내용, 지역 조례, 당사자 사이의 사정에 따라 결론이 달라집니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오.

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