차임 증액 청구는 최대 몇 퍼센트까지 되나요

주택임대차보호법 제7조 제2항은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못한다고 정합니다. 월세 100만원이면 최대 5만원 올려 105만원까지입니다. 다만 시·도 조례가 그 범위 안에서 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.

계약한 지 6개월 됐는데 월세를 올릴 수 있나요

올릴 수 없습니다. 제7조 제1항 후단은 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다고 정합니다. 6개월 시점의 청구는 기간 요건을 채우지 못한 청구입니다.

보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수 있나요

제7조 제2항은 '약정한 차임이나 보증금의 20분의 1'을 한도로 정합니다. 보증금 1억원·월세 50만원이면 산술적 상한은 보증금 500만원 또는 월세 2만 5천원이며, 둘을 동시에 각각 5%씩 더하는 방식이 허용되는지는 조문 문언만으로 단정되지 않아 확인하지 못했습니다.

임차인이 갱신요구권을 쓰면 월세를 못 올리나요

올릴 수 있습니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 즉 5% 상한과 1년 제한이 그대로 적용됩니다.

실거주하겠다고 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓으면 어떻게 되나요

제6조의3 제5항·제6항에 따라 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 새 임차인 환산월차임과의 차액 2년분, 임차인의 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 월세 100만원이면 3개월분만 해도 300만원입니다.

2기 차임을 연체하면 바로 갱신을 거절할 수 있나요

제6조의3 제1항 제1호는 '2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 거절 사유로 둡니다. 월세 80만원이면 160만원에 이른 연체 사실이 기준이며, 현재 연체 중일 것을 요구하는 문언은 아닙니다.

집주인의 차임 증액 청구, 5% 상한과 1년 제한

집주인이 월세나 보증금을 올려 달라고 할 수 있는 폭은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%가 상한입니다. 그리고 임대차계약을 맺거나 직전에 증액한 때로부터 1년이 지나지 않았다면 청구 자체를 할 수 없습니다. 월세 100만원이면 1년 뒤에 최대 105만원까지입니다. 근거는 주택임대차보호법 제7조입니다.

핵심 요약

증액청구의 상한은 약정한 차임이나 보증금의 **20분의 1(5%)**이며, 이는 제7조 제2항 본문에 적힌 숫자입니다.
증액청구는 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제7조 제1항 후단). 1년은 상한이 아니라 청구가 열리는 시점입니다.
시·도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1의 범위 안에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 즉 5%보다 높아질 수는 없고 낮아질 수만 있습니다.
임차인이 갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항 단서). 갱신이라고 해서 동결되는 것이 아닙니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 환산월차임 3개월분 / 차액 2년분 / 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 배상해야 합니다(제6조의3 제6항).

Business professionals discussing a contract in a modern office setting.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것입니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.

계산에 쓴 가정을 먼저 밝힙니다

아래 표의 숫자는 제가 조문의 비율을 대입해 직접 계산한 값입니다. 가정이 바뀌면 답도 바뀝니다.

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가정	내용	바뀌면
적용 법률	주택임대차보호법(상가건물임대차보호법 아님)	상가는 별도 법률이며 이 글에서 다루지 않았습니다
증액 비율	제7조 제2항 본문의 20분의 1 = 5%	시·도 조례가 더 낮은 상한을 정했다면 그 값
계산 대상	‘약정한 차임’ 단독 기준	보증금을 함께 올리는 경우는 뒤에서 따로 봅니다
시점	계약 또는 직전 증액 후 1년이 이미 지난 상태	1년 미만이면 금액과 무관하게 청구 불가
조세·공과금 등	제7조 제1항의 실질 요건(조세·공과금 부담의 증감, 경제사정의 변동)이 충족된 상태로 전제	요건 미충족이면 5% 이내라도 청구가 성립하지 않을 수 있습니다

마지막 줄이 실무에서 가장 많이 무시되는 부분입니다. 제7조 제1항은 “조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때”를 요건으로 적고 있습니다. 5%는 그 요건을 통과한 다음에 걸리는 천장이지, 매년 자동으로 붙는 인상률이 아닙니다.

월세가 얼마면 최대 얼마까지 올릴 수 있나

계산은 한 줄입니다. 인상 한도 = 약정 차임 × 1/20, 인상 후 차임 = 약정 차임 × 21/20.

Business professionals shaking hands over a deal at a modern office table.

예를 들어 월세 85만원이면 850,000 ÷ 20 = 42,500원이 한도이고, 850,000 + 42,500 = 892,500원이 인상 후 상한입니다.

전 구간을 20만원 간격으로 계산했습니다.

현재 월세	5% 인상액(월)	인상 후 월세	연간 증가액	2년(갱신기간) 증가액
400,000원	20,000원	420,000원	240,000원	480,000원
600,000원	30,000원	630,000원	360,000원	720,000원
800,000원	40,000원	840,000원	480,000원	960,000원
1,000,000원	50,000원	1,050,000원	600,000원	1,200,000원
1,200,000원	60,000원	1,260,000원	720,000원	1,440,000원
1,400,000원	70,000원	1,470,000원	840,000원	1,680,000원
1,600,000원	80,000원	1,680,000원	960,000원	1,920,000원
1,800,000원	90,000원	1,890,000원	1,080,000원	2,160,000원
2,000,000원	100,000원	2,100,000원	1,200,000원	2,400,000원
2,200,000원	110,000원	2,310,000원	1,320,000원	2,640,000원
2,400,000원	120,000원	2,520,000원	1,440,000원	2,880,000원
2,600,000원	130,000원	2,730,000원	1,560,000원	3,120,000원
2,800,000원	140,000원	2,940,000원	1,680,000원	3,360,000원
3,000,000원	150,000원	3,150,000원	1,800,000원	3,600,000원

2년 열은 제6조의3 제2항이 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정한 것을 반영해, 갱신 한 번 동안 임차인이 추가로 부담하는 총액을 계산한 값입니다(월 인상액 × 24).

보증금도 같은 비율입니다. 보증금 인상 한도 = 보증금 × 1/20.

현재 보증금	5% 인상액	인상 후 보증금
5,000만원	250만원	5,250만원
1억원	500만원	1억 500만원
1억 5,000만원	750만원	1억 5,750만원
2억원	1,000만원	2억 1,000만원
2억 5,000만원	1,250만원	2억 6,250만원
3억원	1,500만원	3억 1,500만원
4억원	2,000만원	4억 2,000만원
5억원	2,500만원	5억 2,500만원
7억원	3,500만원	7억 3,500만원
10억원	5,000만원	10억 5,000만원

조례로 상한이 낮아지면 얼마나 달라지나

제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 “본문의 범위에서” 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 합니다. 본문의 범위란 20분의 1이므로, 조례는 5%를 넘길 수 없고 낮출 수만 있습니다.

어떤 지역에 3% 또는 2% 조례가 실제로 있는지는 지자체별로 확인해야 하며, 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 아래는 조례가 상한을 낮춘 경우 금액이 어떻게 달라지는지 보는 교차표입니다. 계산은 월세 × 상한비율입니다.

현재 월세	5%(법 상한)	4% 조례 시	3% 조례 시	2% 조례 시	5%와 3%의 월 차액
500,000원	25,000원	20,000원	15,000원	10,000원	10,000원
700,000원	35,000원	28,000원	21,000원	14,000원	14,000원
900,000원	45,000원	36,000원	27,000원	18,000원	18,000원
1,100,000원	55,000원	44,000원	33,000원	22,000원	22,000원
1,500,000원	75,000원	60,000원	45,000원	30,000원	30,000원
2,000,000원	100,000원	80,000원	60,000원	40,000원	40,000원
2,500,000원	125,000원	100,000원	75,000원	50,000원	50,000원
3,000,000원	150,000원	120,000원	90,000원	60,000원	60,000원

보증금 기준 교차표도 같은 방식입니다.

현재 보증금	5%	4%	3%	2%
1억원	500만원	400만원	300만원	200만원
2억원	1,000만원	800만원	600만원	400만원
3억원	1,500만원	1,200만원	900만원	600만원
5억원	2,500만원	2,000만원	1,500만원	1,000만원
8억원	4,000만원	3,200만원	2,400만원	1,600만원

원하는 인상액을 받으려면 현재 월세가 얼마여야 하나 (역산표)

“월 10만원은 올려야 한다”는 목표에서 거꾸로 계산하면 필요한 현재 차임이 나옵니다. 필요 차임 = 목표 인상액 ÷ 0.05 = 목표 인상액 × 20.

원하는 월 인상액	5% 상한에서 필요한 현재 월세	3% 상한에서 필요한 현재 월세
20,000원	400,000원	666,667원
30,000원	600,000원	1,000,000원
50,000원	1,000,000원	1,666,667원
70,000원	1,400,000원	2,333,333원
100,000원	2,000,000원	3,333,333원
150,000원	3,000,000원	5,000,000원
200,000원	4,000,000원	6,666,667원

읽는 법은 이렇습니다. 현재 월세가 80만원인데 월 10만원을 올리고 싶다면, 5% 상한에서 필요한 차임은 200만원이므로 한 번의 증액청구로는 불가능합니다. 80만원의 5%는 4만원이 상한입니다.

1년 제한은 정확히 언제부터 세나

제7조 제1항 후단은 “증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 적습니다. 기산점이 두 개입니다.

상황	기산점	증액청구가 가능해지는 시점
신규 계약을 맺음	임대차계약	계약 후 1년 경과 시점
작년에 이미 한 번 올림	그 증액이 있은 때	그 증액 후 1년 경과 시점
계약 후 8개월 시점	—	아직 불가. 4개월 더 기다려야 합니다
계약 후 1년 2개월 시점	계약	가능(다른 요건 충족 시)

여기서 임대인이 가장 많이 손해 보는 지점은 1년을 채웠다고 자동으로 올라가지 않는다는 것입니다. 1년은 청구가 금지되지 않는 조건일 뿐이고, 실제로 증액하려면 제7조 제1항 본문의 사유(조세·공과금 등 부담의 증감, 경제사정의 변동)가 있어야 하며 상대방과 합의되지 않으면 다툼이 됩니다. 또한 제7조는 “장래에 대하여” 증감을 청구할 수 있다고 적고 있어, 지나간 기간분을 소급해 더 받는 구조가 아닙니다.

갱신요구권을 쓴 계약에서도 올릴 수 있나

올릴 수 있습니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, **단서에서 “차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”**고 명시합니다. 즉 갱신 계약이라고 해서 금액이 얼어붙는 것이 아니라, 5% 상한과 1년 제한이 그대로 얹힙니다.

관련해 갱신 국면의 숫자를 정리하면 이렇습니다.

항목	근거 조문	값
갱신요구권 행사 횟수	제6조의3 제2항	1회 한정
갱신된 임대차의 존속기간	제6조의3 제2항 후단	2년으로 봄
갱신 시 차임·보증금 증감	제6조의3 제3항 단서	제7조의 범위(20분의 1) 내
연체를 이유로 한 갱신 거절	제6조의3 제1항 제1호	2기의 차임액에 이르는 연체 사실

거절 사유는 제6조의3 제1항 각 호에 9가지가 열거되어 있습니다. 2기 차임 연체, 거짓·부정한 방법에 의한 임차, 상당한 보상 제공 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 주택의 멸실, 철거·재건축(가·나·다목의 요건), 임대인 또는 그 직계존비속의 실거주, 그 밖에 의무를 현저히 위반한 경우입니다.

실거주를 이유로 거절한 뒤 세를 놓으면 얼마를 물어야 하나

제6조의3 제5항은 제1항 제8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인이 손해를 배상하도록 정합니다.

배상액은 제6조의3 제6항에 따라 손해배상액 예정 합의가 없으면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액입니다.

갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
임차인이 실제로 입은 손해액

1호와 2호를 직접 계산해 비교하면 이렇습니다(3호는 사실관계에 달려 있어 계산 대상에서 뺐습니다).

거절 당시 환산월차임	①3개월분	새 임차인 환산월차임	월 차액	②차액 2년분	더 큰 쪽
600,000원	1,800,000원	650,000원	50,000원	1,200,000원	① 180만원
600,000원	1,800,000원	700,000원	100,000원	2,400,000원	② 240만원
1,000,000원	3,000,000원	1,100,000원	100,000원	2,400,000원	① 300만원
1,000,000원	3,000,000원	1,200,000원	200,000원	4,800,000원	② 480만원
1,500,000원	4,500,000원	1,700,000원	200,000원	4,800,000원	② 480만원
2,000,000원	6,000,000원	2,200,000원	200,000원	4,800,000원	① 600만원
2,000,000원	6,000,000원	2,500,000원	500,000원	12,000,000원	② 1,200만원
3,000,000원	9,000,000원	3,500,000원	500,000원	12,000,000원	② 1,200만원

계산식은 ① 환산월차임 × 3, ② (새 환산월차임 − 종전 환산월차임) × 24입니다. 표에서 읽히는 경계선은 이렇습니다. 월 차액이 종전 환산월차임의 8분의 1을 넘으면 2호가 커집니다. 3 = 24 × (차액/종전)에서 차액/종전 = 0.125이기 때문입니다. 예컨대 종전 200만원이면 월 차액 25만원이 갈림길입니다.

여기서 ‘환산월차임’은 제6조의3 제6항 제1호가 정의하듯, 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함한 값입니다. 다만 제7조의2의 구체적 비율 수치는 오늘 조문을 확보하지 못해 이 글에서 환산 계산을 하지 않았습니다. 보증금이 있는 사건이라면 그 비율을 별도로 확인해야 합니다.

실제로 밟아야 하는 절차

기간 요건부터 확인합니다. 임대차계약일 또는 직전 증액일로부터 1년이 지났는지 봅니다. 지나지 않았다면 이후 단계는 의미가 없습니다.
사유를 정리합니다. 제7조 제1항이 요구하는 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동에 해당하는 자료(재산세 고지서, 관리비·공과금 변동 내역 등)를 모읍니다.
상한을 계산합니다. 약정 차임 또는 보증금 × 1/20. 해당 시·도 조례가 더 낮은 상한을 두었는지 지자체에 확인합니다.
증액청구를 서면으로 합니다. 청구 일자와 금액이 남는 형태(내용증명 등)로 남겨 두면 1년 기산점을 다투기 쉬워집니다.
합의가 되면 계약서에 반영합니다. 증액 후에는 그 시점부터 다시 1년의 제한이 걸립니다.
합의가 되지 않으면 조정·소송으로 갑니다. 임대인이 일방적으로 인상분을 확정할 수는 없습니다.

공적 창구로는 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)이 있습니다. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 제7조와 제6조의3을 직접 확인할 수 있습니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1 — “1년마다 5%씩 자동으로 올릴 수 있다.”

조문에 ‘자동’이라는 말은 없습니다. 제7조 제1항은 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정 금액이 “적절하지 아니하게 된 때”를 요건으로 걸고, 제2항은 그때의 상한을 20분의 1로 묶습니다. 5%는 보장된 인상률이 아니라 넘을 수 없는 선입니다. 월세 100만원 기준으로, 5%를 자동 인상률로 오해하고 3년 치를 미리 계산하면 100만 → 105만 → 110만 2,500 → 115만 7,625원이 되지만, 각 회차마다 요건 충족과 1년 경과가 따로 필요합니다.

오해 2 — “조례로 정하면 5%보다 더 올릴 수도 있다.”

반대입니다. 제7조 제2항 단서는 시·도가 “본문의 범위에서” 조례로 달리 정할 수 있다고 적습니다. 본문의 범위는 20분의 1이므로 조례가 정할 수 있는 값은 5% 이하입니다. 월세 200만원 기준으로 조례 3%가 적용되면 상한은 10만원이 아니라 6만원이 되어, 2년간 부담 차이는 (10만 − 6만) × 24 = 96만원입니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

상가 임대차입니다. 이 글은 주택임대차보호법만 다룹니다. 상가건물 임대차는 다른 법률이 적용되며 그 수치는 확인하지 못했습니다.
보증금과 차임을 동시에 올리는 경우입니다. 제7조 제2항은 “차임이나 보증금의 20분의 1”이라고 적을 뿐, 두 항목을 각각 5%씩 합산해 올릴 수 있는지에 관한 명시적 문언은 없습니다. 실무상 다툼이 되는 지점이므로 개별 확인이 필요합니다.
보증금·차임 상호 전환이 섞인 경우입니다. 환산에 쓰이는 제7조의2의 비율은 오늘 확인하지 못했습니다. 전세를 반전세로 돌리는 식의 조정에서는 그 비율이 결과를 좌우합니다.
묵시적 갱신이나 합의 갱신입니다. 제6조의3은 임차인의 갱신요구권을 다루며, 요구권 행사 없이 갱신된 경우의 처리는 다른 조문이 관여합니다.
판례로 달라지는 부분이 있습니다. “적절하지 아니하게 된 때”, “정당한 사유”, “현저한 의무 위반” 같은 표현은 조문만으로 확정되지 않고 개별 사건의 판단에 맡겨져 있습니다.
지자체 조례를 확인하지 않은 경우입니다. 관할 시·도에 별도 조례가 있으면 위 표의 5% 열은 그대로 쓸 수 없습니다.

이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이고, 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않으며 특정 사무소를 소개하지 않습니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 비용 부담이 있다면 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)의 상담 창구를 이용할 수 있습니다.