집주인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 경우

집주인은 세입자의 계약갱신 요구를 마음대로 거절하지 못합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 못박고, 거절할 수 있는 경우를 제1호부터 제9호까지 9가지로 한정했습니다. 그리고 그중 제8호(임대인 실거주)로 거절해 놓고 제3자에게 다시 세를 놓으면, 같은 조 제6항이 정한 세 금액 중 가장 큰 금액을 물어야 합니다. 환산월차임 60만원짜리 집이라면 최소선이 180만원부터 시작합니다.

핵심 요약

• 갱신거절이 가능한 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호부터 제9호까지 9가지뿐이며, 여기에 없는 이유로는 거절할 수 없습니다.
• 임차인의 갱신요구권은 제6조의3 제2항에 따라 1회에 한하고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.
• 갱신거절 통지 기간은 제6조 제1항의 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지이고, 이 기간을 넘기면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아 2년이 더 붙습니다.
• 실거주(제8호)를 내세워 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 제6항의 ① 환산월차임 3개월분 ② 새 임차인과의 환산월차임 차액 2년분 ③ 임차인의 실제 손해액 중 큰 금액을 배상해야 합니다.
• 월세 연체는 제1호에 따라 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우가 기준입니다. 월 50만원이면 100만원, 월 100만원이면 200만원입니다.

이 글의 계산이 서 있는 가정

숫자를 보기 전에 무엇을 전제했는지 먼저 밝힙니다. 가정이 바뀌면 아래 표의 숫자도 바뀝니다.

가정	이 글에서 잡은 값	바뀌면 생기는 일
계약 형태	주택임대차, 임차인이 갱신요구권을 아직 1회도 쓰지 않은 상태	이미 1회 행사했다면 제6조의3 제2항에 따라 추가 요구는 불가
갱신거절 사유	제1항 제8호(임대인 또는 그 직계존속·직계비속의 실거주)	제1호~제7호, 제9호 사유는 제5항·제6항의 손해배상 조항이 적용되지 않음
환산월차임	보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함한 값. 이 글에서는 이미 전환이 끝난 금액을 그대로 대입	제7조의2의 구체적 전환 비율 수치는 오늘 조문에서 확인하지 못했으므로 직접 전환 계산은 하지 않음
계약 만료일	2026년 12월 31일(2년 계약)	만료일이 바뀌면 통지 가능 기간이 그대로 앞뒤로 이동

한 가지를 분명히 합니다. 제6항 제1호의 환산월차임에는 보증금을 월 단위로 바꾼 금액이 포함되지만, 그 전환에 쓰는 제7조의2의 비율 수치는 오늘 확인한 조문 본문에 들어 있지 않습니다. 그래서 이 글의 표는 환산월차임을 이미 구한 뒤의 금액을 입력값으로 삼습니다. 보증금 1억원이 월 얼마로 바뀌는지는 이 글에서 계산하지 않습니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 무엇입니까

제6조의3 제1항 각 호가 정한 9가지입니다. 이 목록은 예시가 아니라 한정 열거이고, 각 호마다 임대인이 증명해야 하는 사실이 다릅니다.

호	사유	판단의 갈림길이 되는 사실
제1호	2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	“이르도록 연체한 사실이 있는” — 현재 밀려 있을 것을 조문이 요구하지 않음
제2호	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	계약 체결 단계의 기망 여부
제3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	합의 + 보상의 상당성, 둘 다 필요
제4호	임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우	동의의 존부, 전대의 범위(일부도 포함)
제5호	임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	경과실 파손은 이 호에 해당하지 않음
제6호	전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	멸실 + 목적 달성 불능, 둘 다 필요
제7호	철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우	가·나·다목 중 하나에 들어가야 함(아래 별도 표)
제8호	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우	거절 후 제3자 임대 시 제5항·제6항의 배상책임 발생
제9호	임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유	“현저히”, “중대한”의 정도

제7호는 세 갈래로 갈립니다. 셋 중 하나라도 들어가면 되고, 셋 다 아니면 재건축을 실제로 한다 해도 이 호로는 거절하지 못합니다.

제7호 각 목	요건	언제 준비했어야 하는가
가목	계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우	계약 체결 당시. 계약 후에 세운 계획으로는 가목을 채우지 못함
나목	건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우	시점 제한 없음. 안전사고 우려의 존재가 관건
다목	다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우	시점 제한 없음. 근거 법령의 존재가 관건

갱신거절 통지는 언제까지 해야 합니까

제6조 제1항이 정한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 창을 놓치면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 제6조 제2항에 따라 존속기간은 2년입니다.

만료일별로 통지 가능 기간을 계산해 두었습니다. 계산식은 “만료일 − 6개월 = 시작일”, “만료일 − 2개월 = 종료일”입니다.

계약 만료일	통지 가능 시작일(만료 6개월 전)	통지 마감일(만료 2개월 전)	마감 넘겼을 때 새 만료일
2026-09-30	2026-03-30	2026-07-30	2028-09-30
2026-10-31	2026-04-30	2026-08-31	2028-10-31
2026-11-30	2026-05-30	2026-09-30	2028-11-30
2026-12-31	2026-06-30	2026-10-31	2028-12-31
2027-01-31	2026-07-31	2026-11-30	2029-01-31
2027-02-28	2026-08-28	2026-12-28	2029-02-28
2027-03-31	2026-09-30	2027-01-31	2029-03-31
2027-06-30	2026-12-30	2027-04-30	2029-06-30

오늘이 2026년 8월 18일이므로, 2026년 9월 30일 만료 계약은 통지 마감(7월 30일)이 이미 지났습니다. 2026년 10월 31일 만료 계약은 8월 31일까지 13일 남았습니다.

제6조 제1항은 임차인 쪽에도 같은 구조를 둡니다. 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 갱신된 것으로 봅니다. 다만 제6조 제3항은 2기 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정하므로, 이런 임차인은 통지가 없어도 묵시적 갱신의 이익을 받지 못합니다.

2기 연체는 정확히 얼마입니까

제1호의 기준은 “2기의 차임액에 해당하는 금액”입니다. 개월 수가 아니라 금액이 기준입니다. 월세 × 2로 계산합니다.

월 차임	2기 차임액(= 월세 × 2)	월세를 매달 절반씩만 냈다면 도달까지	매달 3분의 1씩 밀렸다면 도달까지
300,000원	600,000원	4개월	6개월
400,000원	800,000원	4개월	6개월
500,000원	1,000,000원	4개월	6개월
600,000원	1,200,000원	4개월	6개월
700,000원	1,400,000원	4개월	6개월
800,000원	1,600,000원	4개월	6개월
900,000원	1,800,000원	4개월	6개월
1,000,000원	2,000,000원	4개월	6개월
1,500,000원	3,000,000원	4개월	6개월
2,000,000원	4,000,000원	4개월	6개월

계산 과정을 한 줄로 풀면 이렇습니다. 월세 60만원을 매달 30만원씩만 내면 매달 30만원씩 밀립니다. 120만원(2기)에 이르려면 120만원 ÷ 30만원 = 4개월입니다. 3분의 1씩 밀리면 매달 20만원이 쌓이므로 120만원 ÷ 20만원 = 6개월입니다. 월세 액수와 무관하게 비율이 같으면 도달 개월 수도 같습니다.

여기서 표가 말해 주는 것은 부분 연체도 누적되면 2기에 닿는다는 점입니다. 조문은 “2개월 연속 미납”이라고 쓰지 않고 “2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록”이라고 썼습니다.

실거주로 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면 얼마를 물어야 합니까

제6조의3 제5항이 배상 의무를 만들고, 제6항이 금액을 정합니다. 제5항의 조건은 두 가지가 모두 맞아야 합니다. ① 제8호(실거주) 사유로 갱신을 거절했을 것, ② 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했을 것. 갱신되었을 기간은 제2항에 따라 2년이므로, 감시 구간은 거절 후 2년입니다.

금액은 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 한 다음 셋 중 큰 금액입니다.

산정 방식	조문	계산식
① 환산월차임 3개월분	제6항 제1호	거절 당시 환산월차임 × 3
② 차액 2년분	제6항 제2호	(새 임차인 환산월차임 − 거절 당시 환산월차임) × 24
③ 실제 손해액	제6항 제3호	제1항 제8호 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

환산월차임 구간별로 ①번 금액은 얼마입니까

①번은 새 임차인에게 얼마를 받았는지와 무관하게 성립하는 바닥값입니다. 계산식은 환산월차임 × 3입니다.

거절 당시 환산월차임	① 3개월분	계산
300,000원	900,000원	30만 × 3
400,000원	1,200,000원	40만 × 3
500,000원	1,500,000원	50만 × 3
600,000원	1,800,000원	60만 × 3
700,000원	2,100,000원	70만 × 3
800,000원	2,400,000원	80만 × 3
900,000원	2,700,000원	90만 × 3
1,000,000원	3,000,000원	100만 × 3
1,200,000원	3,600,000원	120만 × 3
1,500,000원	4,500,000원	150만 × 3
1,800,000원	5,400,000원	180만 × 3
2,000,000원	6,000,000원	200만 × 3
2,500,000원	7,500,000원	250만 × 3
3,000,000원	9,000,000원	300만 × 3

얼마를 올려 받으면 ②번이 ①번을 넘습니까

②번은 차액 × 24입니다. ①번은 환산월차임 × 3입니다. 두 값이 같아지는 지점을 역산하면 차액 = 환산월차임 × 3 ÷ 24 = 환산월차임의 8분의 1입니다. 즉 종전 임차인보다 월 12.5%만 더 받아도 ②번이 ①번을 앞지릅니다.

거절 당시 환산월차임(세로)과 인상액(가로)을 교차시켜 실제 배상액(①과 ② 중 큰 값) 을 채운 표입니다.

거절 당시 환산월차임 \ 월 인상액	0원	+50,000원	+100,000원	+200,000원	+300,000원
500,000원	1,500,000원 (①)	1,500,000원 (①)	2,400,000원 (②)	4,800,000원 (②)	7,200,000원 (②)
600,000원	1,800,000원 (①)	1,800,000원 (①)	2,400,000원 (②)	4,800,000원 (②)	7,200,000원 (②)
800,000원	2,400,000원 (①)	2,400,000원 (①)	2,400,000원 (동일)	4,800,000원 (②)	7,200,000원 (②)
1,000,000원	3,000,000원 (①)	3,000,000원 (①)	3,000,000원 (①)	4,800,000원 (②)	7,200,000원 (②)
1,500,000원	4,500,000원 (①)	4,500,000원 (①)	4,500,000원 (①)	4,800,000원 (②)	7,200,000원 (②)
2,000,000원	6,000,000원 (①)	6,000,000원 (①)	6,000,000원 (①)	6,000,000원 (①)	7,200,000원 (②)

계산 과정을 한 줄씩 보이면 이렇습니다. 환산월차임 60만원 집을 실거주 사유로 비운 뒤 70만원에 새로 놓았다면, ①은 60만 × 3 = 180만원, ②는 (70만 − 60만) × 24 = 240만원입니다. 큰 쪽인 240만원이 기준선이 됩니다. 반대로 환산월차임 200만원 집을 205만원에 놓았다면 ①은 600만원, ②는 5만 × 24 = 120만원이므로 600만원입니다.

③번(실제 손해액)이 ①·②보다 크면 ③번이 됩니다. 이사비·중개보수·주거 이전에 따른 실제 지출이 어디까지 ③에 들어가는지는 조문이 항목으로 열거하지 않았으므로, 이 글에서는 금액을 추정하지 않습니다.

인상액을 거꾸로 묻는다면

“배상액을 ①번 수준(3개월분)으로 묶어 두려면 인상 폭이 얼마 아래여야 하는가”를 역산한 표입니다. 계산식은 환산월차임 ÷ 8입니다.

거절 당시 환산월차임	②가 ①을 넘기 시작하는 월 인상액	종전 대비 비율
400,000원	50,000원 초과	12.5%
600,000원	75,000원 초과	12.5%
800,000원	100,000원 초과	12.5%
1,000,000원	125,000원 초과	12.5%
1,500,000원	187,500원 초과	12.5%
2,000,000원	250,000원 초과	12.5%
3,000,000원	375,000원 초과	12.5%

이 표는 배상을 줄이는 방법을 안내하는 것이 아니라, 제6항의 두 산식이 어느 지점에서 교차하는지를 보여 주는 것입니다. 애초에 제5항의 요건(실거주 거절 후 2년 내 정당한 사유 없는 제3자 임대)이 성립하지 않으면 이 표를 볼 일이 없습니다.

갱신되면 조건은 어떻게 됩니까

제6조의3 제3항은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정합니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조가 정한 구체적 증액 한도 수치는 오늘 확인한 조문 본문에 없으므로, 이 글에서는 인상 상한 비율을 제시하지 않습니다.

두 갱신 경로를 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다.

항목	제6조 묵시적 갱신	제6조의3 갱신요구권 행사
발동 계기	임대인이 6개월~2개월 전 통지를 하지 않음	임차인이 제6조 제1항 전단 기간 내에 요구
존속기간	2년(제6조 제2항)	2년(제6조의3 제2항)
횟수 제한	조문상 횟수 제한 규정 없음	1회에 한함(제6조의3 제2항)
조건	전 임대차와 동일한 조건	전 임대차와 동일한 조건, 차임·보증금은 제7조 범위에서 증감
배제 대상	2기 차임액 연체 또는 의무 현저 위반 임차인(제6조 제3항)	제1항 제1호~제9호 사유(제6조의3 제1항 단서)
중도 해지	—	제6조의2를 준용(제6조의3 제4항)

실제로 밟아야 하는 절차는 무엇입니까

임대인 쪽 순서입니다.

1. 만료일을 역산해 통지 창을 확정합니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다(제6조 제1항).
2. 제6조의3 제1항 각 호 중 어느 호에 해당하는지 특정합니다. “사정이 있어서”로는 부족하고, 호를 지목할 수 있어야 합니다.
3. 해당 호의 사실을 뒷받침할 자료를 정리합니다. 제1호라면 입금 내역, 제7호 가목이라면 계약 체결 당시 고지한 공사시기·소요기간 문서, 제4호라면 전대 사실 자료입니다.
4. 통지는 도달 시점이 남는 방법으로 합니다. 통지 기간의 준수 여부는 도달로 다투어집니다.
5. 제8호(실거주)로 거절했다면 이후 2년을 계산해 둡니다. 그 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 제5항의 배상 의무가 생깁니다.

임차인 쪽에서 확인할 순서입니다.

1. 갱신요구권을 이미 썼는지 확인합니다. 제2항에 따라 1회뿐입니다.
2. 거절 사유가 9개 호 중 어디에 해당하는지 물어 기록합니다. 호가 특정되지 않으면 제1항 본문의 원칙(거절 불가)이 남습니다.
3. 실거주를 이유로 나갔다면 이후 2년간 등기부와 전입 상황을 확인합니다. 제5항의 요건 성립 여부를 판단할 자료가 됩니다.
4. 분쟁이 생기면 공적 창구를 먼저 확인합니다. 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)에서 법률상담과 구조 요건 안내를 받을 수 있습니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1 — “월세를 두 달 연속 안 내야 2기 연체다.” 조문은 그렇게 쓰여 있지 않습니다. 제1호는 “2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”입니다. 월세 60만원인 집에서 매달 40만원씩만 내 20만원씩 6개월을 밀리면 누적 120만원이고, 이는 2기 차임액에 이른 것입니다. 연속인지 여부, 지금 밀려 있는지 여부를 조문이 요건으로 적지 않았습니다.

오해 2 — “실거주로 내보낸 뒤 다시 세를 놓아도 위약금은 월세 3개월분이 끝이다.” 3개월분은 제6항 제1호일 뿐이고, 제6항은 세 금액 중 큰 금액이라고 정합니다. 환산월차임 60만원 집을 90만원에 새로 놓았다면 ②는 (90만 − 60만) × 24 = 720만원이고, ①의 180만원은 여기에 묻힙니다. 4배 차이입니다.

오해 3 — “통지를 늦게 해도 만료일에는 어차피 나가야 한다.” 제6조 제1항은 그 반대를 정합니다. 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 통지하지 않으면 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 제2항이 존속기간을 2년으로 봅니다. 통지 하나를 놓친 대가가 2년입니다.

이 정리가 맞지 않는 경우

• 제7조·제7조의2의 구체적 수치가 필요한 계산: 갱신 시 차임·보증금 증액의 상한 비율(제7조), 보증금을 월 차임으로 바꾸는 전환 비율(제7조의2)의 수치는 오늘 확인한 조문 본문에 없어 이 글에서 계산하지 않았습니다. 보증금이 큰 계약에서 환산월차임 자체를 구해야 한다면 이 부분을 별도로 확인해야 합니다.
• 제6항 제3호의 실제 손해액: 어떤 지출이 손해액에 들어가는지 조문이 열거하지 않았습니다. 사실관계와 입증에 따라 달라집니다.
• 제5항의 “정당한 사유”: 실거주 후 사정 변경으로 제3자에게 임대하게 된 경우가 정당한 사유에 해당하는지는 조문이 정의하지 않았고, 개별 사정으로 판단됩니다.
• 제1호·제5호·제9호의 정도 판단: “고의나 중대한 과실”, “현저히 위반”, “중대한 사유”의 경계는 조문 문언만으로 정해지지 않습니다.
• 손해배상액의 예정 합의가 있는 경우: 제6항 본문은 “당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한”이라고 단서를 답니다. 합의가 있으면 위 세 산식이 아니라 합의 내용이 먼저입니다.
• 주택 외의 임대차: 이 글은 주택임대차보호법을 근거로 하며, 상가 등 다른 임대차에는 다른 법률이 적용됩니다.
• 적용 시점: 제6조의3은 본조신설 2020.7.31입니다. 신설 이전 계약이나 경과 조치가 걸리는 사안은 별도 확인이 필요합니다.

이 글은 주택임대차보호법 제6조와 제6조의3 본문에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이고, 법률 자문이 아닙니다. 같은 조문이라도 연체 경위, 고지 문서의 내용, 실거주의 실질, 통지의 도달 시점 같은 사실관계에 따라 결론은 달라집니다. 이 사이트는 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않으며 특정 사무소를 소개하지 않습니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오. 비용 부담이 있다면 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)의 무료 법률상담과 소송구조 제도를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

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