집주인 실거주 거짓 갱신거절, 손해배상 월세 3개월분부터
주택임대차보호법 제6조의3 제6항 기준으로 실거주 거짓 갱신거절 손해배상액을 월차임 3개월분·차액 2년분·실손해 세 가지로 계산하고, 보증금 환산월차임까지 구간별 표로 정리했습니다.
집주인이 “내가 들어와 산다”며 갱신을 거절해 놓고 2년이 지나기 전에 다른 사람에게 세를 놓았다면, 손해배상액은 세 가지 금액 중 가장 큰 금액입니다. ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 새 세입자에게 받는 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액의 2년분(24개월분), ③ 실제 입은 손해액. 근거는 주택임대차보호법 제6조의3 제6항입니다.
핵심 요약
- 손해배상 최저선은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분입니다(제6조의3 제6항 제1호). 환산월차임 100만원이면 300만원입니다.
- 집주인이 새 세입자에게 더 받으면 그 차액의 2년분이 별도 후보가 됩니다(같은 항 제2호). 차액이 월 12만 5천원을 넘는 순간 2호가 1호를 앞지릅니다.
- 배상 요건이 성립하는 기간은 “갱신되었을 기간이 만료되기 전”이고, 갱신 시 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항·제5항). 즉 갱신거절 시점부터 2년이 판단 구간입니다.
- 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하면 정당한 갱신거절입니다(제1항 제8호). 아들·부모가 들어와 살면 거짓이 아닙니다.
- 갱신거절 당시 손해배상액 예정 합의가 있었다면 그 합의가 우선하고, 세 가지 법정 금액 계산은 적용되지 않습니다(제6항 본문).
어느 조문에서 나온 금액인가
제6조의3은 두 층으로 되어 있습니다. 앞부분(제1항)은 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 아홉 가지 사유를 열거하고, 뒷부분(제5항·제6항)은 그중 제8호 실거주 사유를 쓴 뒤 말을 지키지 않은 경우의 배상을 정합니다.
| 무엇을 정하는가 | 조문 | 내용 |
|---|---|---|
| 실거주 갱신거절 근거 | 제6조의3 제1항 제8호 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 갱신 후 존속기간 | 제6조의3 제2항 | 갱신요구권은 1회, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년 |
| 배상 발생 요건 | 제6조의3 제5항 | 제8호로 거절해 놓고, 갱신되었을 기간 만료 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 |
| 배상액 산정 | 제6조의3 제6항 | 예정 합의가 없으면 제1호·제2호·제3호 중 큰 금액 |
| 1호 — 3개월분 | 제6항 제1호 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 2호 — 차액 2년분 | 제6항 제2호 | 제3자 임대 환산월차임 − 거절 당시 환산월차임, 그 차액의 2년분 |
| 3호 — 실손해 | 제6항 제3호 | 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액 |
여기서 “환산월차임”은 제6항 제1호가 정의합니다. 월세 외에 보증금이 있으면, 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 값이 환산월차임입니다. 다만 제7조의2의 구체적 전환 비율 수치는 이 글이 근거로 삼은 제6조의3 본문에 없습니다. 그 비율의 2026년 현재 값은 확인하지 못했으므로, 아래 계산은 환산월차임 자체를 입력값으로 두고 진행합니다.
계산의 가정을 먼저 밝힙니다
표를 읽기 전에 아래 가정을 확인하십시오. 가정이 다르면 답이 달라집니다.
- 갱신거절 시점에 손해배상액 예정 합의가 없었다고 봅니다. 합의가 있으면 제6항 본문에 따라 그 합의액이 적용되고 아래 계산은 쓰지 않습니다.
- 아래 “환산월차임”은 월세와 보증금 환산분을 합친 뒤의 값입니다. 순수 월세만 넣으면 과소 계산됩니다.
- 제3호(실손해)는 이사비·중개보수·주거 이전에 따른 추가 비용 등 사실관계로 정해지므로 금액을 일반화할 수 없습니다. 아래 표는 제1호와 제2호만 비교합니다. 제3호가 더 크면 제3호가 기준이 됩니다.
- 2호의 “2년분”은 24개월로 계산합니다(제2항의 존속기간 2년과 같은 단위).
계산식은 두 줄입니다.
- 1호 = 갱신거절 당시 환산월차임 × 3
- 2호 = (제3자 환산월차임 − 갱신거절 당시 환산월차임) × 24
환산월차임 전 구간 — 1호(3개월분)는 얼마인가
제1호는 다른 조건을 보지 않습니다. 갱신거절 당시 환산월차임만 있으면 바로 나옵니다. 이 값이 손해배상의 바닥입니다. 2호와 3호가 이보다 작으면 결국 이 금액을 받습니다.
| 갱신거절 당시 환산월차임 | 계산 | 1호 금액(3개월분) |
|---|---|---|
| 30만원 | 30 × 3 | 90만원 |
| 40만원 | 40 × 3 | 120만원 |
| 50만원 | 50 × 3 | 150만원 |
| 60만원 | 60 × 3 | 180만원 |
| 70만원 | 70 × 3 | 210만원 |
| 80만원 | 80 × 3 | 240만원 |
| 90만원 | 90 × 3 | 270만원 |
| 100만원 | 100 × 3 | 300만원 |
| 110만원 | 110 × 3 | 330만원 |
| 120만원 | 120 × 3 | 360만원 |
| 130만원 | 130 × 3 | 390만원 |
| 140만원 | 140 × 3 | 420만원 |
| 150만원 | 150 × 3 | 450만원 |
| 170만원 | 170 × 3 | 510만원 |
| 190만원 | 190 × 3 | 570만원 |
| 210만원 | 210 × 3 | 630만원 |
| 230만원 | 230 × 3 | 690만원 |
| 250만원 | 250 × 3 | 750만원 |
| 300만원 | 300 × 3 | 900만원 |
| 350만원 | 350 × 3 | 1,050만원 |
| 400만원 | 400 × 3 | 1,200만원 |
자기 줄만 보고 나가도 됩니다. 그 줄이 이 사건에서 최소한 이 금액은 기준선이 된다는 뜻입니다(제3호가 더 클 가능성은 남습니다).
조건 교차표 — 새 세입자 임대료가 오르면 얼마가 되나
여기가 갈리는 지점입니다. 2호는 차액 × 24이므로, 차액이 조금만 벌어져도 1호를 훌쩍 넘습니다. 아래는 세로축이 갱신거절 당시 환산월차임, 가로축이 인상 차액(제3자 환산월차임 − 기존 환산월차임)입니다. 각 칸은 제1호와 제2호를 비교해 큰 금액을 적었고, 어느 호가 채택됐는지 괄호로 표시했습니다.
| 기존 환산월차임 \ 인상 차액 | +0원 | +5만원 | +10만원 | +20만원 | +30만원 | +50만원 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 50만원 | 150만원(1호) | 150만원(1호) | 240만원(2호) | 480만원(2호) | 720만원(2호) | 1,200만원(2호) |
| 70만원 | 210만원(1호) | 210만원(1호) | 240만원(2호) | 480만원(2호) | 720만원(2호) | 1,200만원(2호) |
| 100만원 | 300만원(1호) | 300만원(1호) | 300만원(동일) | 480만원(2호) | 720만원(2호) | 1,200만원(2호) |
| 130만원 | 390만원(1호) | 390만원(1호) | 390만원(1호) | 480만원(2호) | 720만원(2호) | 1,200만원(2호) |
| 160만원 | 480만원(1호) | 480만원(1호) | 480만원(1호) | 480만원(동일) | 720만원(2호) | 1,200만원(2호) |
| 200만원 | 600만원(1호) | 600만원(1호) | 600만원(1호) | 600만원(1호) | 720만원(2호) | 1,200만원(2호) |
| 250만원 | 750만원(1호) | 750만원(1호) | 750만원(1호) | 750만원(1호) | 750만원(1호) | 1,200만원(2호) |
| 300만원 | 900만원(1호) | 900만원(1호) | 900만원(1호) | 900만원(1호) | 900만원(1호) | 1,200만원(2호) |
계산 과정을 두 칸만 펴 보겠습니다.
- 기존 100만원, 차액 +20만원인 칸: 1호 = 100 × 3 = 300만원. 2호 = 20 × 24 = 480만원. 큰 쪽은 480만원.
- 기존 250만원, 차액 +30만원인 칸: 1호 = 250 × 3 = 750만원. 2호 = 30 × 24 = 720만원. 큰 쪽은 750만원.
표에서 읽히는 규칙은 하나입니다. 차액이 기존 환산월차임의 8분의 1을 넘으면 2호가 이깁니다. 3 ÷ 24 = 0.125이기 때문입니다. 기존 100만원이면 차액 12만 5천원, 기존 200만원이면 차액 25만원이 뒤집히는 지점입니다.
역산표 — 2호가 1호를 이기려면 차액이 얼마여야 하나
“내 경우엔 어느 쪽으로 계산해야 하나”를 바로 판별하는 표입니다. 아래 임계 차액보다 새 임대료 인상폭이 크면 2호로 계산하고, 작으면 1호(3개월분)로 계산합니다.
| 갱신거절 당시 환산월차임 | 임계 차액(= 환산월차임 ÷ 8) | 그때 양쪽 금액이 같아지는 값 |
|---|---|---|
| 40만원 | 5만원 | 120만원 |
| 60만원 | 7만 5천원 | 180만원 |
| 80만원 | 10만원 | 240만원 |
| 100만원 | 12만 5천원 | 300만원 |
| 120만원 | 15만원 | 360만원 |
| 150만원 | 18만 7,500원 | 450만원 |
| 180만원 | 22만 5천원 | 540만원 |
| 200만원 | 25만원 | 600만원 |
| 240만원 | 30만원 | 720만원 |
| 300만원 | 37만 5천원 | 900만원 |
| 400만원 | 50만원 | 1,200만원 |
역산 유도: 1호 = M × 3, 2호 = D × 24. 두 값이 같아지려면 M × 3 = D × 24, 즉 D = M ÷ 8입니다.
언제까지의 일이어야 배상 대상인가
기한이 이 주제에서 가장 크게 손해 보는 지점입니다. 제6조의3 제5항은 배상 요건을 “갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”로 못 박습니다.
| 시점 | 근거 조문 | 결과 |
|---|---|---|
| 갱신요구 가능 시기 | 제6조의3 제1항(제6조 제1항 전단 기간 이내) | 이 기간 안에 요구해야 갱신요구권 행사로 인정 |
| 갱신 시 존속기간 | 제6조의3 제2항 | 2년으로 봄 |
| 배상 판단 구간 | 제6조의3 제5항 | 갱신되었을 2년이 만료되기 전 |
| 그 2년이 지난 뒤 제3자 임대 | 제6조의3 제5항 문언 | 제5항이 정한 요건 밖 |
| 갱신요구권 행사 횟수 | 제6조의3 제2항 | 1회에 한함 |
정리하면 이렇습니다. 갱신거절로 집을 비운 시점부터 2년이 관찰 구간입니다. 이 구간 안에 집주인이 제3자에게 세를 놓았다면 제5항의 요건에 걸립니다. 그러니 이사 후에도 그 집의 임대 상황을 2년 동안 확인해 두는 것이 실질적인 방어입니다. 구간이 지나고 나서 알게 되면 제5항 문언에 기대기 어렵습니다.
또한 갱신요구권 자체는 1회 한정입니다(제2항). 한 번 쓰고 나면 다음번엔 같은 권리를 다시 쓸 수 없습니다. 이 점을 모르고 “언제든 또 요구하면 되겠지” 하고 미루면 권리를 그냥 잃습니다.
실제로 밟아야 하는 절차
조문이 정하는 것은 “얼마”이고, 그 금액을 실제로 받으려면 다툼의 대상이 되는 사실을 남겨두어야 합니다. 아래는 제6조의3의 각 요건에 대응하는 확인 항목입니다.
| 밟을 일 | 왜 필요한가(대응 조문) |
|---|---|
| 갱신요구를 한 사실과 시기를 문서로 남김 | 제1항이 정한 기간 내 요구였는지가 출발점 |
| 집주인이 **실거주 사유(제8호)**로 거절했다는 점을 남김 | 제5항은 “제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도”를 요건으로 함 |
| 갱신거절 당시 월차임·보증금을 특정 | 제6항 제1호·제2호 모두 “갱신거절 당시 환산월차임”이 기준값 |
| 이후 제3자 임대 여부와 그 조건 확인 | 제6항 제2호의 차액 산정에 제3자 환산월차임이 필요 |
| 이사비·중개보수 등 지출 근거 보관 | 제6항 제3호의 실손해액 주장 자료 |
| 손해배상액 예정 합의가 있었는지 확인 | 제6항 본문상 합의가 있으면 법정 세 금액이 아니라 합의액이 적용 |
이 글은 조문에 적힌 일반적인 기준만 다룹니다. 위 각 항목이 실제로 인정되는지는 사실관계와 증명 여부에 달려 있습니다.
흔한 오해 두 가지
오해 1 — “무조건 월세 3개월치만 받는다.”
틀립니다. 3개월분은 제6항 제1호일 뿐이고, 같은 항 본문은 세 금액 중 큰 금액이라고 정합니다. 기존 환산월차임 80만원인데 새 세입자에게 110만원을 받는다면, 1호는 80 × 3 = 240만원이지만 2호는 30 × 24 = 720만원입니다. 3개월치만 받는다고 생각하면 480만원을 놓칩니다.
오해 2 — “월세가 없고 전세면 배상액이 0원이다.”
틀립니다. 제6항 제1호 괄호가 “차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다”고 명시합니다. 즉 월세가 0원이어도 보증금을 환산한 금액이 환산월차임이 되고, 그 3개월분이 1호 금액입니다. 다만 전환 비율의 2026년 현재 수치는 이 글의 근거 조문 본문에 없어 확인하지 못했으므로, 구체적 환산액은 제7조의2를 별도로 확인해야 합니다.
이 계산이 맞지 않는 경우
아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.
- 손해배상액 예정 합의가 있는 경우. 제6항 본문이 “거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한”이라고 하므로, 합의가 있으면 그 합의가 우선합니다.
- 거절 사유가 제8호가 아닌 경우. 제5항의 배상은 제1항 제8호(실거주)로 거절한 경우를 대상으로 합니다. 2기 차임 연체(제1호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실 파손(제5호), 철거·재건축(제7호) 등 다른 호로 거절한 사안은 제5항 문언 밖입니다.
- 직계존속·직계비속이 거주한 경우. 제1항 제8호는 임대인의 직계존속·직계비속을 포함합니다. 집주인 본인이 아니어도 부모나 자녀가 실제 거주하면 제8호 사유에 해당합니다.
- 제3자에게 임대하지 않고 비워둔 경우. 제5항은 “제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”를 요건으로 합니다. 공실로 둔 경우는 이 문언에 직접 들어맞지 않아 별도 판단이 필요합니다.
- “정당한 사유”가 인정되는 경우. 제5항은 “정당한 사유 없이” 제3자에게 임대한 경우로 한정합니다. 무엇이 정당한 사유인지는 조문이 열거하지 않으므로 개별 판단 영역입니다.
- 제3호(실손해)가 가장 큰 경우. 위 표는 제1호와 제2호만 비교했습니다. 이사·중개·주거 이전 비용 등을 합한 실손해가 더 크면 그 금액이 기준입니다.
- 환산 비율을 확인하지 않은 경우. 보증금이 있는 사안에서 환산월차임을 잘못 잡으면 1호·2호 두 값이 모두 어긋납니다. 이 글은 제7조의2 비율 수치를 확인하지 못했습니다.
- 주택임대차보호법이 적용되지 않는 임대차. 이 조문은 주택임대차를 전제로 합니다. 상가 등 다른 유형에는 그대로 적용되지 않습니다.
공식 창구와 상담 안내
조문 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인할 수 있습니다 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등). 위 표의 금액은 모두 이 조문 제6항의 계산식에 숫자를 대입해 산출한 값이며, 사이트가 임의로 정한 기준이 아닙니다.
비용 부담으로 상담이 어렵다면 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)의 공적 창구를 이용할 수 있습니다.
이 글은 법령에 적힌 일반적인 기준을 정리한 것이고 법률 자문이 아닙니다. 사건 수임이나 상담 연결을 하지 않으며, 특정 사무소를 소개하지도 않습니다. 실제 사건의 결론은 갱신요구 시기, 거절 사유의 특정, 제3자 임대의 조건과 시점, 증명의 정도에 따라 달라집니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사 등 자격을 갖춘 전문가와 상의하십시오.
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자주 묻는 질문
- 실거주한다고 하고 나갔는데 집주인이 다른 사람에게 세를 놨습니다. 얼마 받을 수 있나요
- 주택임대차보호법 제6조의3 제6항의 세 가지 금액 중 가장 큰 금액입니다. 환산월차임 100만원이었다면 최소 300만원(3개월분)이고, 새 세입자 환산월차임이 130만원이면 차액 30만원×24개월=720만원이 더 커서 720만원이 기준이 됩니다.
- 손해배상 3개월분은 월세만 계산하나요, 보증금도 포함되나요
- 보증금도 포함됩니다. 제6조의3 제6항 제1호는 보증금이 있으면 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액(환산월차임)을 포함한다고 정합니다. 전환 비율 수치 자체는 제7조의2 조문이라 이 글에서 확인하지 못했습니다.
- 집주인이 실거주하다가 6개월 만에 나가고 세를 놓으면 배상 대상인가요
- 제6조의3 제5항은 '갱신되었을 기간이 만료되기 전에' 제3자에게 임대한 경우를 대상으로 합니다. 갱신 시 존속기간은 제2항에 따라 2년이므로, 갱신거절 시점부터 2년 안에 임대했다면 기간 요건은 충족됩니다.
- 집주인 아들이 들어와 사는 경우도 실거주로 인정되나요
- 제6조의3 제1항 제8호는 임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다고 명시합니다. 부모나 자녀가 실제 거주하면 제8호 사유에 해당하므로, 그 경우는 정당한 갱신거절이고 배상 문제가 생기지 않습니다.
- 손해배상액을 미리 계약서에 정해둘 수 있나요
- 제6조의3 제6항 본문이 '거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한'이라고 정하므로, 합의가 있으면 그 예정액이 우선합니다. 합의가 없을 때만 세 가지 법정 금액 중 큰 금액이 적용됩니다.
- 빈집으로 두고 아무도 안 살면 배상받을 수 있나요
- 제6조의3 제5항의 배상 요건은 '제3자에게 목적 주택을 임대한 경우'입니다. 임대하지 않고 비워둔 경우는 제5항 문언에 직접 들어맞지 않으므로, 별도 법리 판단이 필요하며 이 조문만으로는 답이 나오지 않습니다.
출처 — 2026년 9월 21일 확인
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